立法會十一題：改善建築物管理的措施

以下為今日（十月二十九日）在立法會會議上胡志偉議員的提問和民政事務局局長曾德成的書面答覆：

問題：

根據《建築物管理條例》（第３４４章）第４０Ｂ條，如民政事務局局長（局長）覺得某建築物的佔用人或業主處於或可能處於危險情況，他可下令建築物的管理委員會（管委會）委任建築物管理代理人。據報，某發展商收購了一幢大廈約三成單位但長期拖欠有關單位的應繳管理費，導致該大廈的業主立案法團運作困難，而該發展商又以滋擾手法收購其他單位。然而，局長沒有引用上述條文命令該大廈的管委會委任建築物管理代理人。亦有報道指出，某大廈的管委會主席辭職後，管委會拒絕委任新主席，以致該大廈無法召開業主大會。土地審裁處其後裁定業主有權召開業主大會，又下令解散管委會及召開業主大會，以選出新的管委會委員。就此，政府可否告知本會：

（一）過去三年，當局有否收到要求它根據上述條文作出委任建築物管理代理人命令的個案；若有，個案的數目及每宗個案的詳情為何；

（二）有否因應上述土地審裁處的裁決，檢討有關的內部指引及對違反第３４４章者提出檢控的程序；若有，詳情為何；若否，原因為何；

（三）是否知悉土地審裁處現正審理多少宗因管委會主席職位懸空而要求解散管委會的個案；民政事務總署（民政署）在過去五年收到多少宗涉及解散管委會的求助個案、該等個案涉及多少個管委會，以及該署提供了甚麼協助；

（四）鑑於局長在本年七月二日回答本會議員的質詢時表示，當局會在檢討第３４４章的工作中詳細研究有大廈因管委會主席一職懸空而無法召開業主大會的問題，該項研究工作有何進展；

（五）鑑於政府在數月前成立了委員會檢討第３４４章，該委員會的工作進展（包括分別將於何時諮詢持份者和公眾的意見及提交法例修訂建議，以及立法時間表）為何；及

（六）在第３４４章修訂前，當局會否修訂民政署發出的《大廈管理及維修工作守則》，以協助業主解決管委會主席一職位懸空時無法召開業主大會的問題；若否，當局有何其他方法協助業主解決該問題？

答覆︰

主席︰

鑑於管理私人物業是業主的責任，政府的政策是透過多管齊下的措施，包括提供法律架構和適切的參考資料，協助業主履行管理大廈的責任。《建築物管理條例》（《條例》）已就大廈管理、業主立案法團（法團）的成立和運作，以及其他相關事宜提供法律框架。法團是獨立的法人團體，《條例》已賦予法團權力，代表業主處理大廈管理相關事宜，同時亦賦權業主監察法團和管理委員會（管委會）的運作。《條例》亦賦予主管當局（即民政事務局局長）（局長）在指定的情況下行使若干權力，而根據《條例》第４５條，土地審裁處在建築物管理方面具有司法管轄權，可就《條例》條文的釋義、公契條文、法團和管委會的權力及職責、大廈管理的費用開支，以及其他相關的法律程序，進行聆訊和作出裁決。

就問題的六個部分，我的答覆如下：

（一）根據《條例》第４０Ｂ條，凡主管當局覺得任何有管委會的建築物，在當其時沒有人管理；其管委會在相當程度上沒有履行《條例》第１８條所訂明法團的職責；及其佔用人或業主因上述的情況，處於或可能處於危險境況，則可命令該管委會必須在指明的期間內，委任建築物管理代理人管理該建築物。這條文的目的，在於一旦有大廈欠缺有效管理而出現危急的情況，主管當局可以及時介入，以保障居民及市民大眾的安全。如有業主提出要求，主管當局會按既定的程序，詳細考慮每宗個案的具體情況和業主提出的理據，作出決定。

過去三年，政府只收到一宗個案，要求主管當局引用《條例》第４０Ｂ條委任建築物管理代理人。在該宗個案，有業主指管委會全體委員已請辭，認為大廈的管理出現問題，要求主管當局命令管委會委任建築物管理代理人管理大廈。然而，經民政事務總署（民政署）調查後，得悉該法團一直聘有物業管理公司（物管公司）協助管理大廈。在物管公司就管委會委員辭職一事諮詢法律意見後，其中一名法人團體業主已委任另一名獲授權代表，出任管委會委員，而該委員隨後亦根據《條例》的相關規定，召開法團業主大會填補管委會的其餘空缺。鑑於該大廈的管委會仍正常運作，物管公司亦一直執行日常大廈管理工作，並沒有出現即時的危險問題，因此主管當局認為毋須引用《條例》第４０Ｂ條的權力，為該大廈委任建築物管理代理人。

（二）《條例》附表３第１（２）段訂明，管委會主席須在收到不少於５%的業主要求下，在指定的期間內召開及舉行業主大會。這是《條例》授予管委會主席的職責，《條例》沒有賦予主管當局向違例的管委會主席提出檢控的權力。

如管委會主席拒絕召開法團業主大會或於其後辭職，致未能遵照《條例》的規定召開法團業主大會，有關業主可根據《條例》第４５條向土地審裁處申請頒令，強制管委會主席召開法團業主大會，或強制管委會盡快填補主席空缺，以跟進有關業主的要求。

今年八月，土地審裁處曾審理一宗相關案件。在該個案中，某法團的主席在收到不少於５%業主要求召開法團的業主大會後便辭職，而管委會又未有在合理的時間內安排補選主席，以處理業主的要求。土地審裁處在考慮案情後，裁決解散該管委會並委任管理人，以召開業主大會。因應有關裁決，民政署已知會轄下的民政事務處（民政處）的前線人員，如遇上有關情況應提醒管委會主席及委員上述的裁決。我們亦已將有關裁決的資料，上載至民政署大廈管理的專題網頁（www.buildingmgt.gov.hk），供業主和公眾參考。

（三）關於土地審裁處現時有否審理因管委會主席職位懸空而要求解散管委會的個案，土地審裁處回覆並無備存處理中案件的分類統計，因此未能提供有關資料，但公眾人士可前往土地審裁處，在繳付指明費用後，查閱案件紀錄總表或個別案件的申請書。

若管委會主席的職位出現空缺，可根據《條例》附表２第６（４）段所訂明的機制填補該空缺。該段提供了兩個可填補主席空缺的途徑。第一，法團可藉在法團業主大會上通過的決議，從管委會委員當中委任一人填補該空缺，直至下一次管委會委員根據《條例》第５（１）段卸任的法團業主周年大會為止；第二，如果沒有召開法團業主大會，或者沒有在業主大會上填補該空缺，管委會委員可從他們當中委任一人填補該空缺，直至下一次法團業主大會為止。

民政署並沒有備存涉及解散管委會的求助個案的分類統計，惟有關個案並不多，現時正在跟進的個案只有六宗。當收到有關求助後，民政處職員會立即與相關管委會了解情況，並提醒管委會應盡快根據《條例》附表２第６（４）段訂明的機制填補空缺，以便法團能夠如常運作。如法團沒有適時安排補選，我們會建議相關業主諮詢法律意見，以考慮是否根據《條例》入稟土地審裁處申請裁決。

（四）及（五）政府於較早時間成立了「《建築物管理條例》檢討委員會」，研究如何藉修訂《條例》解決或處理常見的大廈管理問題。考慮過檢討委員會的建議，我們將於今年稍後時間諮詢持份者和公眾的意見。諮詢文件將包括對《條例》附表３第１（２）段的修訂建議。我們會因應公眾諮詢收到的意見，擬定法例修訂建議，然後開展修訂《條例》的草擬工作。

（六）現時，局長根據《條例》第４４（１）（ｂ）條，發出了一份《大廈管理及維修工作守則》，就法團須遵守和依循的大廈管理、大廈安全、消防安全、斜坡安全及電力、氣體、升降機和自動梯裝置的標準及常規給予指導及指示。

律政司的法律意見指出，管委會的組織及工作程序和法團會議及其程序等事宜，已分別在《條例》附表２及附表３列明，因此局長不能根據《條例》第４４（１）（ｂ）條，透過修訂工作守則制訂其他安排，以凌駕《條例》附表２及附表３已作出規定的事宜。因此，有關因管委會主席的空缺未有根據《條例》附表２第６（４）段的機制填補，以致無法按照《條例》附表３第１（２）段的條文召開法團會議這個問題，並不能透過修訂前述的工作守則解決。如要更改現行載於《條例》附表２及附表３的管委會工作程序和法團會議程序的規定，應以修訂《條例》的形式進行。

正如在回覆的第（二）及第（三）部分指出，民政處如接獲相關的查詢或求助，會立即與相關管委會了解情況，並提醒管委會應盡快根據《條例》附表２第６（４）段訂明的機制填補空缺，亦會提醒管委會主席及委員土地審裁處的最新裁決。有關裁決的資料，亦已上載至民政署大廈管理的專題網頁，供業主和公眾參考。
完
２０１４年１０月２９日（星期三）
香港時間１６時３０分