立法會十一題：處理業主與管理委員會在樓宇保養維修工程方面的衝突

以下是今日（七月二日）在立法會會議上劉慧卿議員的提問和民政事務局局長曾德成的書面答覆：

問題：

近日，有居於正進行大型維修工程的屋苑的業主不滿工程費用過高，並懷疑有人以圍標方式取得維修工程合約，以牟取暴利。他們因而參與樓宇維修「反圍標」行動，之後卻收到恐嚇信件，威脅其家人安全。另一方面，《建築物管理條例》（第344章）（《條例》）附表3第1（2）段訂明：「在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會」。本人得悉，某屋苑有業主在取得5%的業主同意後，根據上述規定要求該屋苑業主立案法團（法團）的管理委員會（管委會）主席召開業主大會，就該屋苑的維修工程事宜作出交代。然而，有關管委會主席其後辭去主席一職，管委會又拒絕委任新主席，業主大會因而一直未能召開。就此，政府可否告知本會：

（一）有何新措施有效打擊關於大廈維修工程的圍標行為，以及如何保障對維修工程提出質疑的業主的人身安全；

（二）鑑於即使在不少於5%的業主要求下，管委會主席一職懸空時業主大會亦無法召開，有否評估《條例》是否有漏洞；若評估為有，政府會否在短期內修訂《條例》堵塞漏洞；及

（三）有沒有審視上述第二宗個案中的管委會有否真誠地及以合理方式履行《條例》第18條所訂的法團的職責；若評估為否，主管當局會否根據《條例》第40B條命令該管委會在指明的合理期間內，委任建築物管理代理人管理其屋苑？

答覆︰

主席︰

（一）特區政府十分關注涉及樓宇維修工程的罪行，各相關部門和機構包括廉政公署（廉署）、警務處、民政事務總署（民政署）、市區重建局（市建局）和香港房屋協會（房協）一直以來緊密配合，透過宣傳教育、優化程序、加強對業主立案法團（法團）和業主的支援，以至主動調查和執法等積極行動，多管齊下防止不法之徒藉維修工程進行非法勾當。

在宣傳教育方面，廉署和警務處與民政署、市建局和房協等一直攜手合作，致力為法團和業主提供防貪和防罪資訊，並就樓宇維修工程的招標提供指引。廉署於去年十二月中推出了新版的《樓宇維修實務指南》，提供有效的防貪建議、注意事項清單和文件範本，供法團和業主參考。廉署亦在房協及市建局的協助下，委聘獨立學術機構，分析已完成樓宇更新大行動的維修工程項目費用，研究建立有關資料庫供市民參考的可行性。

此外，警務處透過「復安居計劃」，為有意進行大廈維修的法團提供資料冊，列舉樓宇維修如處理不善可能衍生的罪案及防犯建議，參與計劃的大廈會在當眼處張貼宣傳海報或懸掛橫額，以加強宣傳及收阻嚇作用。

在執法方面，廉署和警務處積極跟進和調查所有投訴和舉報個案。警務處較早前已在有組織罪案及三合會調查科下成立專責工作小組，並透過「復安居計劃」，由所屬警區的反三合會行動組與有關法團和業主直接聯繫，邀請他們向警方提供罪案消息，加強情報收集工作。任何人士如認為其人身安全受到威脅或受到恐嚇，可向警方報案，尋求警方的協助。

在加強對法團和業主的支援方面，民政署透過「大廈管理專業顧問服務計劃」，委聘專業的物業管理公司，為目標大廈成立法團，並協助法團開展維修工程和跟進投標工作。此外，民政署於今年四月與香港測量師學會、香港工程師學會及香港建築師學會三個專業學會合作，推出為期一年的「『顧問易』大廈維修諮詢服務計劃」試驗計劃，由專業學會會員組成的專家小組，義務為有意進行大型樓宇維修的法團，就招標聘任工程顧問，提供專業意見，當中包括草擬招標和合約文件、分析標書等。

房協及市建局亦不時就「樓宇更新大行動」和其他樓宇維修支援計劃的程序安排作出優化，務求杜絕圍標行為，例如要求參與招標的顧問公司，向法團提交認可人士及相關專業人員的工作時間分配表，令法團有足夠資料評估顧問公司收費是否合理，避免因超低收費帶來的圍標風險；又引入獨立顧問，為參與樓宇提供維修項目估價，讓法團及業主能參考入標價是否合乎市場水平後才決定揀選合適的標書。

此外，房協及市建局會在不同階段參與法團會議及舉辦簡介會，講解籌備維修工程時應注意的事項。房協和市建局自去年底為「樓宇更新大行動」推出工程承建商的招標新安排，聘用了獨立專業會計師處理工程承建商的招標行政工作，以創造一個更公平、免受干擾及更具競爭性的招標環境。與此同時，房協及市建局在網頁轉載了在「樓宇更新大行動」下正在進行招標的大廈資訊，以鼓勵更多承建商參與投標。此外，市建局亦於本年初推出了樓宇維修資源網站「樓宇復修資訊通」，讓有興趣進行大廈維修工程的人士可獲得有用的資訊。

二○一二年通過的《競爭條例》（第619章）中訂明業務實體不得訂立或執行，目的或效果是妨礙、限制或扭曲在香港的競爭的協議。業務實體之間的圍標協議有可能違反《競爭條例》。政府當局、競爭事務委員會及司法機構現正為《競爭條例》的全面實施作準備工作，政府當局會在所有籌備工作完成後，將《競爭條例》全面生效。待《競爭條例》全面生效後，競爭事務委員會如有合理理由懷疑有反競爭行為發生，將可就相關個案進行調查。

（二）《建築物管理條例》（《條例》）附表3第1（2）段訂明，在不少於5%的業主要求下，管理委員會（管委會）主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會。

若管委會主席的職位出現空缺，可根據《條例》附表2第6（4）段所訂明的機制填補該空缺。該段提供了兩個可填補主席空缺的途徑。第一，法團可藉在法團業主大會上通過的決議，從管委會委員當中委任一人填補該空缺，直至下一次管委會委員根據《條例》第5（1）段卸任的法團業主周年大會為止；第二，如果沒有召開法團業主大會，或者沒有在業主大會上填補該空缺，管委會委員可從他們當中委任一人填補該空缺，直至下一次法團業主大會為止。

當管委會的主席職位出現空缺時，我們鼓勵法團盡快透過《條例》附表2第6（4）段訂明的機制填補空缺，以便法團能夠如常運作。

有意見提議修訂《條例》附表3第1（2）段，令到即使管委會主席一職出現空缺，由不少於5%業主提出要求的業主大會仍可如常召開。在考慮這個建議時，我們需要小心研究每個方案的可行性，亦需要顧及這些做法會否容易引起業主之間的爭拗。可考慮的方案包括由副主席替代主席召開業主大會，由管委會委任其中一名成員召開該大會，或由要求召開業主大會的業主推舉一名代表召開該會議等。我們在《條例》的檢討工作中，會詳細研究上述事項。

政府於較早時間成立了「《建築物管理條例》檢討委員會」，研究如何藉修訂《條例》解決或紓減常見的大廈管理問題。我們正跟進檢討委員會的建議，目標是在今年稍後時間提出初步的法例修訂建議，諮詢持份者和公眾的意見。諮詢文件將包括《條例》附表3第1(2)段的修訂建議。

（三）在私人大廈管理方面，政府的政策是透過多管齊下的措施，包括提供法律架構和適切的參考資料，協助業主履行管理大廈的責任。《條例》已就大廈管理、法團的成立和運作，以及其他相關事宜提供法律框架。法團是獨立的法人團體，《條例》已賦予法團權力，代表業主處理大廈管理相關事宜，亦賦權業主監察法團和管委會的運作。然而，《條例》沒有賦權主管當局對建築物管理或相關爭議作出裁決。根據《條例》第45條及附表10的規定，只有土地審裁處在建築物管理方面具有司法管轄權。

《條例》已訂明法團的職責及權力。根據《條例》第18條，法團須使大廈的公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔，以及須採取一切合理和必須的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。如果法團沒有按照《條例》的規定行事，或業主認為管委會沒有真誠地及以合理方式履行《條例》指明的職責，可向土地審裁處申請裁決。

至於《條例》第40B條，訂明凡主管當局覺得任何有管委會的建築物，該建築物在當其時是沒有人管理的；其管委會在相當程度上沒有履行《條例》第18條所訂明的法團的職責；及其佔用人或業主因上述的情況，處於或可能處於危險境況，則可命令該管委會必須在指明的合理期間內，委任建築物管理代理人管理該建築物。這條條文的目的，在於一旦有大廈欠缺有效管理而出現危急的情況，主管當局可以及時介入，以保障居民的安全。如有業主提出要求，主管當局會按既定的程序，慎重及詳細考慮每宗個案的具體情況和業主提出的理據，作出決定。
完
２０１４年７月２日（星期三）
香港時間１２時５０分