立法會十九題：協助沒有業主立案法團的舊樓業主進行樓宇修葺工程

以下為今日（三月十九日）在立法會會議上鍾樹根議員的提問和民政事務局局長曾德成的書面答覆︰

問題︰

較早前，有居於日久失修的舊樓的業主向本人求助，表示近期收到屋宇署及消防處發出的法定命令，要求他們對有關建築物進行指明的修葺及提升防火措施工程。然而，即使在民政事務總署的協助下並在召開多次業主會議後，有關建築物仍未能成立業主立案法團（法團），以統籌進行有關工程和收集工程費用。該等業主擔心因未有遵從命令而被檢控。就此，政府可否告知本會︰

（一）有何具體措施協助上述業主在有關的工程期限前成立法團；在法團一直未能成立的情況下，當局有何措施協助有關建築物的個別業主遵從法定命令；

（二）鑑於現時屋宇署只會在緊急、業主不遵從法定命令或有嚴重滋擾缳生的情下，墊支並代業主進行必要的維修工程，當局會否研究設立機制，讓個別業主向屋宇署申請由該署為大廈進行法定命令所載的工程，然後由該署向各業主收回有關費用；及

（三）過去五年，當局有否根據《建築物管理條例》（第３４４章）第４０Ｂ或４０Ｃ條，對一些出現嚴重管理問題而令其佔用人或業主處於或可能處於危險境況的樓宇，採取強制性的大廈管理措施；若有，該等個案的詳情，包括當局如何界定佔用人或業主「處於或可能處於危險境況」？

答覆︰

主席︰

為保障樓宇結構安全和提升樓宇的消防安全，屋宇署及消防處在有需要時，可以分別根據《建築物條例》（第１２３章）及《消防安全（建築物）條例》（第５７２章）的相關條文，向個別大廈發出法定命令，要求業主進行指定的修葺或提升基本防火措施的工程。

就問題的三個部分，我的答覆如下：

（一）消防處及屋宇署表示，若知悉接獲相關法定命令的大廈尚未成立法團，他們會把個案轉介至當區的民政事務處（民政處），以協助業主成立法團。

各區民政處已成立了地區大廈管理聯絡小組，專責支援和協助業主處理大廈管理事宜。聯絡小組會不時探訪區內的私人大廈，就成立法團及其他大廈管理事宜，向業主提供意見和支援。

同時，針對樓齡高、租值低的「三無大廈」（即無法團、無任何居民組織及無聘請管理公司）的特別需要，民政事務總署（民政署）在二○一一年推出了「大廈管理專業顧問服務計劃」（服務計劃），透過委聘專業物業管理公司，為１　２００幢「三無大廈」的業主，提供免費的樓宇管理及安全專業顧問服務，包括逐戶家訪、協助聯絡和組織業主成立法團、申請各種大廈維修資助計劃及貸款等，協助他們展開大廈維修工作。過去三年，服務計劃共協助業主成立或重新啟動１４８個法團，成績遠超預期。鑑於服務計劃成效理想，並得到舊樓業主、社區人士和議員的歡迎，民政署將於今年四月推出第二期服務計劃，支援及協助新一批共１　２００幢「三無大廈」，已接獲法定命令的大廈，將會獲優先處理。

民政署亦推出了「居民聯絡大使」計劃，招募「三無」大廈的業主和居民成為大使，一方面協助組織業主和居民處理大廈的日常管理工作，另一方面擔當政府和業主／居民之間的橋樑，至今已成功在５２０多幢「三無大廈」招募了超過１　０００多名大使。民政署亦已成功透過「居民聯絡大使」的網絡，推動有關大廈成立法團。

據屋宇署及消防處表示，就《消防安全（建築物）條例》（第５７２章）發出的消防安全指示，有關樓宇的業主一般會獲給予一年時間遵從有關指示。如果有關業主需要更長時間籌辦和進行改善工程（包括成立法團），有關部門會在保障基本消防安全的大前提下，以靈活和務實的方式處理每宗個案，在考慮業主提供的理據及／或工程的規模等因素後，合理地考慮延長遵從消防安全指示期限的申請。此外，如個別大廈因受建築結構或空間所限以致不能完全遵從有關要求，屋宇署及消防處會根據個別情況及有關業主、法團或其委任的認可人士提交的資料，彈性地處理部分規定或考慮接受業主提出的替代方案。屋宇署及消防處樂意與有關業主、法團或其聘請的認可人士會面，向他們解釋消防安全指示的改善工程要求，及協助他們解決工程上可能遇到的問題。

至於接獲根據《建築物條例》發出的法定命令而未有成立法團的大廈的業主，若他們無法組織進行所需的維修工程，以致逾期仍未能遵從命令，在樓宇出現明顯危險時或在緊急情況下，屋宇署可根據《建築物條例》的規定，安排政府承建商進行所需的維修工程，並在工程竣工後向業主悉數追討工程費連監工費，及不多於有關費用百分之二十的附加費。

此外，香港房屋協會及市區重建局共同推行「樓宇維修綜合支援計劃」，為舊樓業主提供財政資助及技術支援以進行大廈維修。符合申請資格的大廈（即使沒有法團）可申請計劃中的「公用地方維修津貼」或「公用地方維修免息貸款」進行公用地方所需的維修工程。業主亦可申請「籌組業主立案法團資助」以籌組法團。

（二）適時保養和維修樓宇是業主的責任。正如上文所述，屋宇署已有機制根據《建築物條例》的規定，在業主未有遵從命令及在樓宇出現明顯危險時或在緊急情下，安排政府承建商進行所需的維修工程。至於《消防安全（建築物）條例》，進行有關工程的目的，是提升目標樓宇以達致現代的消防安全水平，但並不代表有關樓宇有即時明顯的火警風險。該條例亦沒有條文賦權執行當局為目標大廈進行與提升消防安全標準的工程，以及在工程完成後向有關人士收回費用。一般而言，在沒有法團的大廈的公共地方進行維修工程，如沒有法例賦予的權力，需要取得所有業主的同意（具體情況視乎公契而定），方可開展。因此即使有個別業主同意，政府部門或其他機構亦難以代為開展維修工程。

（三）根據《建築物管理條例》（《條例》）第４０Ｂ條，主管當局在大廈沒有人管理、法團管理委員會（管委會）沒有履行《條例》所訂的法團的職責，及大廈的佔用人或業主處於或可能處於危險境況下，可命令管委會委任建築物管理代理人管理該大廈。而《條例》第４０Ｃ條則訂明，主管當局在大廈仍未有根據《條例》第３、３Ａ或４條委出管委會、大廈沒有人管理，及大廈的佔用人或業主處於或可能處於危險境況下，可向土地審裁處提出申請，指定一位業主作召集人，召開業主會議，由業主委任管委會或建築物管理代理人。如在業主會議上沒有委出管委會或建築物管理代理人，則召集人可直接委任建築物管理代理人。

過去五年，並沒有大廈因為出現嚴重管理問題令其佔用人或業主處於或可能處於危險境況，而須主管當局行使《條例》第４０Ｂ或４０Ｃ條的權力的個案。
完
２０１４年３月１９日（星期三）
香港時間１４時３５分