以下是民政事務局局長曾德成今日（三月二十七日）在立法會會議上就「改善物業管理及業主立案法團運作」動議辯論的開場發言全文：

主席：

我感謝梁美芬議員提出的議案，以及王國興、毛孟靜、鍾樹根、胡志偉議員提出的修訂動議。大廈管理與市民生活息息相關，我期望議員就這個重要課題給我們多提意見和建議。

就議員關注的問題，我先作幾點說明，方便大家討論。

一．對《建築物管理條例》的檢討

《建築物管理條例》（第344章）（《條例》）提供法律框架，讓業主可以組成立案法團，合力管理好自己的大廈。政府監察《條例》的實施情況和社會變化的需求，適時對《條例》作檢討，例如於二○○七年完成一次檢討後向立法會提交並獲通過了多項修訂，包括：理順委任管理委員會的程序，就使用委任代表的文書事宜訂立更明確的規定，以及訂明強制購買第三者保險的實施細則等。

為了使《條例》繼續與時並進，回應公眾的關注，民政事務局在二○一一年成立了「《建築物管理條例》檢討委員會」（檢討委員會），研究常見的大廈管理問題及解決方法。檢討委員會成員包括立法會議員和來自法律、會計、工程、物業管理界別的人士，以及富經驗的大廈管委會成員。檢討委員會近日剛發表了中期報告，陳述對多項受關注問題的初步看法和工作進度。

就兩個容易引起紛爭的範疇，中期報告建議訂立簡單易明的指引，以減少爭拗。一是有關業主委任代表出席法團大會的安排。二是有關按不少於5%的業主要求而召開法團大會的安排。檢討委員會提供了最佳處理方法的指引，包括建議管委會主席把要求舉行會議的業主提出的問題，列為議程的優先項目，以避免爭議。

對於牽涉較複雜法律和物業擁有權問題的事情，檢討委員會亦在中期報告中提出了初步研究結果，要再經深入評估之後才提交最後建議。

二．關於維護小業主權益

根據現行規定，業主如希望終止委任公契經理人，必須在業主會議上獲得佔不少於全部不可分割業權份數50%的業主通過決議。對於大型屋苑來說，眾多分散的小業主往往難以取得所需的業權份數，若遇到不滿意公契經理人的表現，亦難以終止其委任。回應業主的關注，檢討委員會考慮過不同方案的利弊，例如將終止委任公契經理人的門檻由50%降至30%，又或者規定公契經理人的委任時限，並以公開招標的方式委聘其後的物業管理服務提供者。再一個方案，是就終止委任公契經理人的決議投票表決的時候，分開計算住宅部分業主和商用部分業主的業權份數。

檢討委員會逐一研究了這些方案的可行性，看到都有正反兩方面的影響，所以未下結論，要探討是否有其他更加可取的做法。

三．規管物業管理行業

我們認為應立法規管物業管理行業。二○一一年曾經進行公眾諮詢，結果顯示社會人士普遍支持就物業管理行業設立發牌制度。我們成立了一個由相關專業界別及社會人士組成的規管物業管理行業諮詢委員會，開展工作。

我們建議成立一個獨立的物業管理業監管局作為發牌機構，就物業管理公司和從業員建立一套強制性的發牌制度。我們現正進行法例草擬的工作，今年內向立法會提交條例草案。我們相信透過引入發牌機制，可有效監察物業管理公司和從業員的質素，從而進一步保障業主的權益。

四．關於成立樓宇事務審裁處

對成立「樓宇事務審裁處」的建議，檢討委員會也進行了研究，考慮法律體制和具體運作問題。

檢討委員會注意到，不論在司法系統內或司法系統外設立樓宇事務審裁處，都牽涉不少問題。例如在司法系統內設立審裁處，可能會與現有架構包括小額錢債審裁處、土地審裁處、區域法院和高等法院原訟庭等的工作重疊，令制度不必要地複雜化。

至於有建議參照小額薪酬索償仲裁處，在司法系統外設立樓宇事務審裁處的主張，檢討委員會認為大廈管理和維修的糾紛往往不單涉及金錢，更牽涉複雜的業權及責任問題，例如對公用部分的界定等，如果未經法官審判作出裁定，可能會帶來其他法律後果。而且對裁決不滿意的人，也總不能排除循法院上訴。

我們明白市民希望能夠有簡易、便宜的方法，當發生大廈管理糾紛時，能夠有人主持公道。我們樂意聽取各方面的意見，在法制容許的範圍內積極想方設法，幫助排難解紛。例如，我們會向發生爭議的業主介紹他們參加由香港調解會及香港和解中心推行的「義務專業調解服務」。民政事務總署又成立了大廈管理糾紛顧問小組，由不同界別的專業人士，包括律師、會計師、測量師、物業管理專業人士等組成，顧問小組就大廈管理糾紛，向業主提供具權威的專業意見。至今曾向顧問小組求助的業主，均認為小組的意見非常有用，大多數都採取了小組的意見，不必將糾紛訴諸土地審裁處。

五．民政事務處提供的支援

民政事務總署一直就大廈管理工作給市民提供多方面的支援。總署在十八區成立地區大廈管理聯絡小組，專責支援和協助業主處理大廈管理事宜。各區專責人員不時探訪區內的私人大廈，就成立法團及其它事宜，向業主提供協助；當法團成立後，他們亦會應邀列席法團會議，向業主提供意見，包括對法例的實施。民政總署亦經常舉辦各項教育宣傳活動，推廣良好的大廈管理文化。

民政總署近年還推出了多項新計劃，針對性地為業主和法團提供支援。當中包括專為所謂「三無大廈」（即無法團、無居民組織和無管理公司）的業主提供的「大廈管理專業顧問服務計劃」，委聘物業管理公司，按目標大廈的需要提供專業支援，包括撰寫大廈公用地方和設備的管理檢核報告，跟進維修工程、標書等。透過這個計劃，至今已為1200座目標大廈完成了檢核報告，並成功協助近100座大廈成立或重新啟動法團和申請各類資助。

民政總署又推出了「居民聯絡大使」計劃，成功招募了來自440多座「三無大廈」共800名聯絡大使，聯絡居民共商大廈管理事務。

另外，透過關愛基金撥款，民政總署推出了一項為期三年的「舊樓業主立案法團津貼計劃」，為樓齡高、租值低的大廈提供上限二萬元的津貼，協助他們購買第三者風險保險、清理走火通道，以及檢查消防和機電設備。至今已有超過2400個法團表示有意申請。

現時全港約有40000幢私人大廈，其中約17000多幢已經根據《條例》成立業主立案法團。沒有法團的大廈亦可以成立其他居民組織，例如業主委員會，又或根據大廈公契聘請專業的物業管理公司，負責大廈管理和維修工作。要締造良好的居住環境，必須得到業主、法團、物業管理公司等各方面的衷誠合作。我們鼓勵業主積極參與大廈管理的工作，通過溝通解決意見上的分歧，凝聚眾人的力量，做好大廈管理。我會在聽到議員發言之後再做回應。

多謝主席。
完
２０１３年３月２７日（星期三）
香港時間１８時２６分