立法會十八題：大型私人屋苑成立業主立案法團

以下為今日（一月十一日）在立法會會議上梁美芬議員的提問和民政事務局局長曾德成的書面答覆：

問題：

按照現行的《建築物管理條例》（第３４４章）（《條例》）第８（１Ａ）條︰「凡一份公契就某建築物而有效，土地註冊處處長不得就該建築物向多於一個法團發出註冊證書」。現時本港某些超大型私人屋苑（例如黃埔花園、美孚新和麗港城等），大廈座數及居民眾多，而全屋苑卻只有一份公契，因此根據《條例》，這些擁有近萬名居民的超大型私人屋苑各自只能成立一個業主立案法團（法團）。就此，政府可否告知本會：

（一）現時本港有超過３０幢大廈的大型私人屋苑中，仍未成立法團的屋苑數目及名稱分別為何；

（二）是否知悉，第（一）項未成立法團的大型私人屋苑中，有關業主有否嘗試成立法團；若有，他們在成立法團時遇到甚麼困難，以致無法成功；鑑於現時《條例》第４（１０）條規定，議決成立法團的會議必須有１０％或以上業主出席，才符合法定人數，這是否他們在籌備成立法團時遇到的困難之一；而即使屋苑能夠成立法團，有關法團在維持其日常運作及召集開會方面有否遇到困難；

（三）現時當局在協助大型私人屋苑業主成立法團方面，會提供甚麼協助，有否包括提供法律意見或支援；對於那些在成立法團方面遇到困難的大型私人屋苑業主，當局曾否提供任何協助；若有，詳情為何；及

（四）當局有否考慮修改《條例》中就一份公契只能成立一個法團的規定，容許只得一份公契的超大型私人屋苑按大廈座數或發展期數，分拆成立多個法團？

答覆：

主席：

要管理好大型私人屋苑，成立法團是其中一個有效方法。《建築物管理條例》（第３４４章）（《條例》）為大廈管理提供一個法律框架，讓業主可根據《條例》成立業主立案法團（法團），妥善管理大廈。儘管有些屋苑的大廈座數和居民較多，但在民政事務總署（總署）和其轄下的各區民政事務處（民政處）的協助下，業主也能根據有關公契成立法團。例如，美孚新於１９９７至１９９９年間，根據《條例》及各期屋苑的公契分別成立了總共８個法團。除了成立法團外，業主也可因應自己屋苑的需要，選擇成立其他居民組織（例如業主委員會）或透過屋苑公契經理人處理日常的大廈管理和維修工作。

為了使《條例》與時並進，以及回應公眾的關注，民政事務局在2011年1月成立了「《建築物管理條例》檢討委員會」（下稱「檢討委員會」），現正詳細研究常見的大廈管理問題及解決方法。檢討委員會會探討應否透過修訂《條例》來解決這些問題，並會就如何加強法團的運作，以及保障業主的利益，向政府提出建議。我們預計檢討委員會會在2012年上半年向政府當局提交中期報告。

現就質詢的四個部分，答覆如下：

（一）及（二）目前，全港約有１５個各擁有超過３０座大廈的大型私人屋苑，當中６個屋苑已成立法團，而尚未成立法團的屋苑的分布數目如下：

大型私人屋苑尚未成立法團的原因眾多，常見原因可大致分為三類。第一，不少大廈已成立其他業主或居民組織，並已聘請管理公司有效管理大廈。第二，屋苑已透過公契經理人獲得良好大廈管理和維修服務，居民覺得滿意。第三，雖然有部分業主希望成立法團，但仍未達到成立法團的法定要求。

在過去三年，有３個大型私人屋苑的業主曾要求民政處就成立法團提供協助。民政處透過出席成立法團簡介會及與有關的業主會面，向業主講解成立法團的方法及程序。然而，由於有關屋苑的業主人數眾多，對屋苑是否成立法團持不同意見，因此，儘管只需要５％業權份數的業主支持委任業主會議召集人籌組法團，最終也未能取得足夠支持。

（三）如業主決定成立法團，民政處會就成立法團的程序提供意見及協助，包括提供成立法團的資料，例如由總署編印的《怎樣成立業主立案法團》小冊子及光碟，提供有關成立法團所需的表格和文件範本；出席成立法團簡介會，向業主介紹成立法團的程序及法團的權責；以及向召集人發出豁免業權查冊收費證明書，讓他向土地註冊處免費索取其大廈的業主紀錄，以便召開業主會議籌組法團等。如業主遇到法律問題，我們會轉介他們予香港房屋協會轄下的物業管理諮詢中心，約見當值義務律師免費徵詢初步的法律意見。民政處並會出席為成立法團而舉行的業主會議，就委出管理委員會（管委會）的程序提供意見。

若業主曾嘗試根據《條例》第３條召開業主會議，而未能成功委出管委會和成立法團，業主有實際的困難取得《條例》第３條規定的３０％業權份數的支持，民政處會協助業主根據《條例》第３Ａ條的規定，由不少於２０％業權份數的業主向民政事務局局長申請召開業主會議商討成立法團的命令。

根據我們的經驗，由於大型私人屋苑的業主人數眾多，業主之間的溝通和聯絡實在較為困難，因此在籌組法團時，我們會協助召集人舉行多場關於成立法團的簡介會，盡量讓屋苑內所有業主都能了解成立法團的程序和相關事宜。此外，民政處亦會協助召集人與管理公司溝通，使管理公司盡量提供協助，例如協助派發及張貼業主會議通知，以及協助召集人處理會議事宜和投票程序等。

（四）《條例》提供了一套機制，方便業主成立法團，使他們可以更妥善地管理自己的物業。建築物（連同土地）由業主及佔用人共同擁有或共同享用，其依據載於建築物的公契內。而大廈公契是業主、經理人及發展商之間的私人合約協議，列明締約各方的權利及責任，例如每名業主擁有的不可分割的業權份數。因此，由單一份公契規管的屋苑的業主，只可成立一個法團，以管理他們有共同擁有權的屋苑。

為了使《條例》與時並進，以及回應公眾的關注，民政事務局在２０１１年１月成立了「《建築物管理條例》檢討委員會」（檢討委員會），現正詳細研究常見的大廈管理問題，當中包括多廈一法團等公契問題及召開業主會議的法定人數等。檢討委員會會探討應否透過修訂《條例》來解決這些問題，並會就如何改善法團的運作，以及保障業主的利益，向政府提出建議。我們預計檢討委員會會在２０１２年上半年向政府當局提交中期報告。我們理解議員對大型私人屋苑成立法團的關注，並已把有關意見向檢討委員會反映。

完
２０１２年１月１１日（星期三）
香港時間１２時１３分