立法會十七題：私人樓宇管理費調整
以下為今日（五月十一日）在立法會會議上涂謹申議員的提問和民政事務局局長曾德成的書面答覆：
問題：
據報，因應《最低工資條例》（第608章）於本年五月一日起生效，為上調一些大廈保安員及清潔工人的工資以符合法定最低工資水平，亦由於通脹引致開支增加等，不少私人樓宇將增加管理費，有部分更大幅增加40%至50%。就此，政府可否告知本會：
（一）鑑於現行的《建築物管理條例》（第344章）規定，私人樓宇的管理委員會在預算增加管理費時，若增加後的管理費款額超過相當於原有管理費款額的150%，才須召開業主大會議決通過，訂立是項規定的原因為何；當局會否考慮就此作出檢討；
（二）鑑於有報道指出，有私人樓宇的管理費是因應《最低工資條例》實施而需上調，當局會否考慮在協助業主立案法團（法團）及業主了解其在該條例下作為僱主的責任的同時，亦協助他們了解如何避免濫加管理費；若會，將提供哪些協助；
（三）有否向各法團了解去年七月至今有否增加管理費及有關增幅；若有，就當局已知情況，分別列出管理費增幅為15%以下、15%至24%、25%至34%、35%至49%，以及50%或以上的私人樓宇數目；是否知悉，這些樓宇涉及多少個法團，當中，曾召開業主大會議決增加管理費的百分比為何，涉及最高及最低的管理費增幅為何；若不知悉，會否考慮搜集該等資料；
（四）當局有否建議及協助擬增加管理費的法團，盡量安排於業主大會上討論及議決通過該事宜；若有，去年七月至今，當局曾向多少個法團提出有關建議，分別有多少個法團接受及拒?該建議；當法團拒絕該建議，當局會否向業主提供支援，以協助他們就增加管理費事宜召開業主大會，以使法團遵照業主大會的議決行事；若會，所提供的支援為何；及
（五）去年七月至今，當局曾否出席法團的管理委員會會議，以商討調整管理費事宜；如曾出席，共出席了多少個上述會議，以及當中有多少是在過半數委員出席及通過下議決上調管理費？
答覆：
主席：
就問題的五個部分，現回覆如下：
（一）根據建築物管理條例（條例）第20條，業主立案法團（法團）須設立並維持一個常用基金，以支付法團根據條例或公契規定行使權力或執行職責的費用（如聘用管理員和繳付清潔費等），及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。而根據條例第21（1）條，法團選出的管理委員會須釐定整體業主所需繳付予常用基金的款額。條例附表5第1段訂明，管理委員會釐定的款額須以法團的每年預算為基準。此外，條例第21（1A）條亦訂明，管理委員會如其後釐定新的款項較原來的款項增加超過50%，就必須由法團藉業主大會通過的決議批准。
有關條文旨在確保管理委員會在制定財政預算和加收費用時，能夠有清晰的法律規定和指引作為行事依據。有關條文讓管理委員會在有效運作及在保障業主的利益兩方面取得了平衡，既給管理委員會在調整管理費時有適當的彈性，也確保若管理費增加的水平較高時，必需要由全體業主決定。
我們會收集議員及公眾對上述各條文的意見，並向《建築物管理條例》檢討委員會反映。
（二）勞工處已舉辦大量宣傳活動，向公眾解釋《最低工資條例》。這些活動包括：透過不同媒體播放電視宣傳短片和電台宣傳聲帶；在公共交通工具和不同刊物刊登廣告；印製單張和海報以廣泛派發及張貼；在電費單和水費單加入宣傳信息；在報章刊登特刊；派發法定最低工資的參考指引；舉辦《最低工資條例》的簡介會；舉辦巡迴展覽；以及在勞工處的網頁提供資訊。市民可於勞工處24小時的熱線27171771及勞資關係科十個分區辦事處查詢有關《最低工資條例》的事宜。私人樓宇的法團、業主委員會、互助委員會及業主可以透過這些途徑，了解在《最低工資條例》下僱主的責任。
此外，勞工處自去年十二月起，已三度發信邀請逾10,000個法團、業主委員會及互助委員會參加《最低工資條例》的簡介會，包括特別為他們舉辦的講座，把宣傳品郵寄給他們。勞工處亦透過各區民政事務處的諮詢服務中心，派發《法定最低工資：僱主及僱員參考指引》及簡明指引單張。
除了實施最低工資外，其他因素也可能導致管理費上升。若業主對管理費的加幅存有疑問或不滿，可向其法團或管理公司反映，如業主認為有需要，亦可根據條例召開業主大會討論管理費上升的問題。
（三）法團在訂定管理費水平時，必須根據條例列明的規定和程序處理。由於法團增加管理費無須向政府申報，條例亦沒有要求法團須向民政事務處提交每次業主大會需要議決的事宜，因此我們並沒有這方面的數據。而每幢大廈或每個屋苑的管理費增加與否及增加幅度都會因應其大廈或屋苑的情況、設施、服務和居民需要而有所不同，與實施最低工資未必有直接關係，收集過去十多個月私人樓宇管理費增幅的資料未必對了解有關問題有實際作用，所以我們沒有計劃收集這方面的數據。
（四）法團是根據條例由業主組成的獨立法人組織，在法律上代表所有業主管理大廈的公用部分，照顧他們的權益和承擔責任，以及採取一切合理及必要的措施，以執行公契有關大廈的控制和管理等職務。
一般而言，如業主對召開法團會議、會議程序、採購及財務管理等事宜有任何疑問，各區民政事務處都會積極協助和支援，並提供意見。增加管理費涉及私人大廈的管理事務，應由法團及業主自行解決，如果業主對有關管理事情有任何意見，應直接向管理委員會或管理公司反映。他們也可以根據條例，由不少於5%的業主向管理委員會主席提出召開法團業主大會，共商解決方法。
如管理委員會主席拒絕應不少於5%業主的要求，召開法團特別業主大會，業主可向土地審裁處申請頒令，強制管委會主席召開法團業主大會。
（五）由去年七月至今，民政事務處曾應邀派員出席1,675次法團的管理委員會會議，但我們並沒有關於會議內容的統計數字。
完
２０１１年５月１１日（星期三）香港時間１１時３２分