立法會︰「實施物業管理公司發牌制度和成立樓宇事務審裁處」動議辯論

以下為民政事務局局長何志平今日（十一月八日）在立法會會議上就「實施物業管理公司發牌制度和成立樓宇事務審裁處」動議辯論的致辭全文：

主席女士：

管理私人大廈是業主應盡的責任。政府在這方面，擔當「推動者」的角色，採取多方面的途徑，協助業主履行管理大廈的責任。當中重要的一環是提供一個法律綱領，讓業主有所依從。《建築物管理條例》（第３４４章）訂立的目的，正是提供此架構，利便多層大廈業主成立業主立案法團，以及就大廈的管理工作訂立規則。

現時全港已有約一萬五千座大廈根據《建築物管理條例》成立法團。除此之外，多層大廈業主也可選擇成立業主委員會或聘請物業管理公司協助處理日常的大廈管理和維修工作。我們理解，隨公眾對大廈管理事務的關注與日俱增，市民對物業管理公司的服務水平和要求也漸趨嚴格，有市民因此建議政府設立發牌制度，對物業管理公司加以規管。蔡素玉議員今天就這個課題提出動議，目的也是為提高樓宇管理水平和防止流弊。

不過，對於應否為物業管理公司設立發牌制度，我們聽到多方面的意見。贊成設立發牌制度的人士認為，有關制度有助提高物業管理公司的服務質素和樓宇管理水平，能夠更佳地保障業主的利益。

同時，我們也確實聽到一些相反的意見，認為一旦全面推行發牌制度，可能會使管理費大幅提高，增加業主的負擔。一些規模較小的物業管理公司在發牌制度下，更可能會無法在業內立足。這類較小型的管理公司現時約有數百間，服務對象主要是舊唐樓。它們一般也是以較相宜的價錢，為大廈提供一些最基本的管理服務。如果這類較小規模的管理公司在發牌制度下被淘汰，市場上可能會出現被大型物業管理公司壟斷的情況。舊式樓宇的業主便可能在缺乏選擇之下，被迫轉而委聘大型物業管理公司，並因此而付出較為昂貴的管理費用。

基於以上的原因，政府對於會否設立發牌制度監管物業管理公司，持開放態度。為了能夠掌握更多有關的資料，以便政府更全面地考慮這個問題，我們已著手對規管物業管理公司這個課題進行分階段研究。在第一個階段的研究中，我們會就三個範疇進行資料收集和分析，分別是：本港物業管理行業的運作和概況、海外當局包括內地，規管物業管理行業的方式和情況，以及本港規管其他行業的經驗。第一個階段的研究預期會在明年四月左右完成。待首階段的研究有結果後，我們會根據有關研究結果考慮進行第二階段的研究，以評估是否有需要設立規管制度。在研究的過程中，我們會詳細考慮議員今日所提出的各項意見。

張宇人議員就議案提出修正，建議政府應與業界共同研究制定物業管理公司發牌制度。我們認同有關建議。事實上，要全面考慮是否有需要設立發牌制度，業界的意見是非常重要的。我們會在第一個階段的研究有結果後，諮詢業界的意見。同時我們也會向立法會民政事務委員會作匯報。

剛才也有議員提到最近有另一間物業管理公司倒閉的事件。根據我們的資料，有關物業管理公司管理約50座大廈。在事件發生後，各區民政事務處已即時聯絡有關大廈的法團主席、業主等，以提供適當的協助。我們也即時舉辦了一個簡介會，邀請義務律師、會計師以及物業管理的專業人士為有關業主提供意見。

據我們了解，這些大廈大部分已成立業主立案法團，並設有獨立戶口處理財政事務。我們的前線聯絡人員會一直與受影響大廈的法團和業主保持聯絡，並提供適當的協助。

蔡素玉議員今天提出有關推行物業管理公司發牌制度的動議，目的是要保障業主的權益。而梁家傑議員所提出的修訂，更特別提出要從防止利益衝突和增加財務透明度入手。其實在現行《建築物管理條例》下，已經有條文就物業管理公司的工作訂立一些規定，以保障業主的權益和提高管理公司處理大廈財政事務的透明度，防止有關公司不當使用業主的金錢。

剛才李永達議員和何俊仁議員亦提到《建築物管理條例》第六Ａ部及附表７，是大廈公契的強制性條款，所有物業管理公司都必須遵從有關條文的規定。根據附表７的規定，物業管理公司必須定時擬備預算案和財務報表，以及備存帳項紀錄。條例也規定物業管理公司必須准許業主查閱有關文件。這些條文正正是為了提高物業管理公司在處理大廈財務事宜方面的透明度，讓業主可以監察大廈的財政狀況。

而為了進一步完善現有的條文，我們在去年四月向立法會提交了《２００５年建築物管理(修訂)條例草案》。當中也建議就物業管理公司的工作制訂一些新的條文，以期為業主提供更佳的保障。

根據現行條例，物業管理公司必須開立一個有利息的戶口，並只可以將該戶口的款項用於建築物管理方面。在條例草案中，我們進一步建議規定物業管理公司必須開立以法團為戶名的獨立戶口，而這些戶口必須為信託戶口或客戶戶口。這項建議一方面可以確保物業管理公司把收到的管理費存入獨立的銀行戶口，不會與它本身的資金一起存放；另一方面也能確保物業管理公司不會把從不同大廈所收到的管理費一併存入同一個銀行戶口。

另外，物業管理公司需要不時代表大廈法團或業主進行採購和訂立合約。在這方面，我們也建議在條例中訂明，任何採購，如果它的價值超過指定的數額，即須以招標承投的方式取得，並由業主大會揀選標書。這些建議的條文，將有助提高物業管理公司在使用管理費方面的透明度，使業主更了解自己大廈的財政開支。而通過招標程序及業主大會，業主也可以更有效地監察物業管理公司的運作。

立法會已成立法案委員會審議有關的條例草案，並已進行了三十多次會議，就各項修訂條文，包括我剛才提到的擬議修訂，進行討論。

至於有關動議議案的第二部分，成立樓宇事務審裁處，這課題屬於房屋規劃及地政局的政策範疇。

根據房屋規劃及地政局提供的資料，該局曾於2003年年底至2004年年初，就樓宇管理及維修展開了第一階段的公眾諮詢。結果顯示社會普遍認同，業主有責任檢驗和維修自己的樓宇，以保障公眾安全。

因應第一階段的諮詢結果，房屋規劃及地政局擬訂了強制驗樓計劃的執行細則，並於2005年10月底進行第二階段的公眾諮詢。在諮詢文件中，房屋規劃及地政局曾就是否需要在現有的法庭/審裁機制以外，另設一個機制以排解樓宇管理及維修等糾紛，收集公眾的意見。第二階段的公眾諮詢已於今年3月中結束。

諮詢結果顯示，有部分巿民認為需要成立一個不涉及律師代表的機制，並期望透過新設的渠道，縮短法庭處理有關糾紛的時間並減低費用。但同時也有意見指出，另設一個機制可能會造成架床屋的情況，不必要地使法庭／審裁制度變得複雜，而規定新的渠道免除律師代表亦會涉及人權的問題。

為此，房屋規劃及地政局正與相關部門深入研究這個課題。巿民在諮詢期間就土地審裁處提出的意見，房屋及規劃地政局會與司法機構考慮和跟進。該局會在完成有關工作後，公佈結果。

梁國雄議員就這部分的動議議案提出修正，建議在民政事務總署轄下設立一個單位，就私人大廈管理的事宜主動提出檢控。我們並不認同梁議員的修正案。政府現時已經有部門負責執行有關樓宇管理和維修的法例，故此實在無須如梁議員所建議，另外設立一個單位處理有關事宜。

在現行的條例下，民政事務局局長是《建築物管理條例》的主管當局，而民政事務總署則是民政事務局的執行部門。另一方面，有關大廈維修的事宜，則屬於《建築物條例》所規管的範疇，並由屋宇署署長負責執法的行動。當民政事務處得悉涉嫌違反《建築物管理條例》的個案後，都會提醒有關人士留意條例的規定。如果我們發現違反條例的情況持續的話，我們會作出調查，並諮詢律政司的意見，以決定是否需要提出檢控。同樣，屋宇署也會就涉嫌違反《建築物條例》的個案作出調查和提出檢控。

不過，我想強調，私人物業是業主的私產，管理私人物業是業主應盡的責任，政府的角色是提供適當的支援，協助業主履行他們的責任，而不應該過份介入大廈管理的私人事務。再者，根據我們過往的經驗，大部份關於大廈管理的投訴，都是由於業主對條例的條文缺乏了解，或由於業主之間發生誤會所致。這些個案大都可以通過溝通而獲得解決。正如何俊仁議員所說，我們現在亦是嘗試以調解的方式處理有關大廈管理的糾紛，如果動輒提出檢控，不但可能影響鄰舍的關係，加深雙方的誤會，也未必是有效解決糾紛的方法。畢竟，我們必須緊記，我們的最終目的並不是要對任何一方加以懲處，而是要確保業主的權益得到最大保障，以及締造和諧融洽的居住環境。

政府理解巿民期望樓宇管理及維修的糾紛能得到更有效的處理，我們會在這方面尋求改善。然而，要達到這個目標，最重要的是得到業主的合作。事實上，大廈管理和維修要辦得好，業主全面的參與是非常重要的。如果所有業主都致力擔當一個負責任的業主，重視樓宇管理及維修，相關的糾紛自然會大大減少。

此外，涂謹申議員和梁家傑議員均就動議議案提出修訂，建議設立修改不合理公契條款的機制。而涂議員更就分公契的事宜提出修正案。這兩個議題都是關於大廈公契的問題，而且也曾於《２００５年建築物管理(修訂)條例草案》的法案委員會會議上作詳細的討論。公契是大廈各業權共有人、經理人和發展商之間的私人合約協議，政府並非締約的其中一方。正如其他私人合約的情況一樣，締約的任何一方如未經其他各方同意，不得單方面修改公契的任何條款。這是一個非常重要的法律精神和原則。

不過，政府亦知道，一些舊式公契在草擬時未必有全面顧及締約各方的權益。因此，政府由１９８６年起，在土地契約中訂明所有公契必須經由地政總署審批，並符合該署所發出的《大廈公契指引》。此外，政府也在《建築物管理條例》第六Ａ部和附表７訂明一些適用於所有大廈公契的強制性條文，就物業管理公司的責任、業主成立法團的權力等重要事宜作出規定。而這些條文包括陳偉業議員所提及的有關大廈空置單位管理費，以及物業管理公司和法團之間的訴訟問題，這些強制性的條文對大廈公契的條款，具有凌駕性作用。

即使如此，我們理解，一些舊式公契的條款仍然存在問題，甚至有礙業主有效地管理和維修他們的大廈。對於涂謹申議員和梁家傑議員的動議修訂，我想指出，為使業主可以有效地管理和維修大廈，政府原則上並不完全反對通過立法途徑，設立修訂公契的機制。事實上，《２００５年建築物管理(修訂)條例草案》中也包括一些加強對公契有凌駕性作用的條文。不過，我們必須緊記，公契列明了業主、發展商和經理人的權力和責任，任何對公契條款的修訂，都難免影響締約各方的權力和責任。正如剛才幾位議員都提到，大部分業主關注的是有關業權份數和管理份數的問題，而這些問題正正就是與財產權有直接和間接的關係。因此，任何對公契有影響的機制，都必須符合「公正平衡」的原則，即這樣能否在社會整體利益的需要與保障業主權利的需要之間取得公正平衡。政府在考慮是否引入有關機制時，必須考慮公契條款可修訂的程度，以及確保那些因修訂公契而受影響或反對修訂公契的業主得到適當的保障。我們希望議員明白，在更改現有合約權和財產權方面，法例所能做的其實有限。

涂謹申議員特別提出有關分公契的問題。分公契跟一般主公契同屬私人契約，也同樣須經由地政總署根據《大廈公契指引》審批。不過，跟一般主公契不同，分公契並不適用於整座大廈，而只是規管大廈的某個部分，例如商用部分或住宅部分，甚至只規管大廈其中一個單位。《建築物管理條例》的強制性條文，適用於規管整個建築物管理事宜的主公契，而並不適用於只規管建築物特定範圍事宜的分公契。不過，一般來說，發展商會在主公契訂明物業經理人的委任，並因此需要根據《大廈公契指引》，在主公契內訂明終止委任的機制。而由於大廈的分公契同樣需要符合《大廈公契指引》，因此如果有關物業經理人的委任是在分公契中訂明的話，便同樣須訂明終止委任的機制。在此情況下，分公契的業主也可以憑藉分公契終止委任物業經理人。

最後，我想強調，政府非常重視私人大廈的管理和維修工作。我們會繼續致力完善現行的法律架構，以及加強宣傳和教育的工作，以增加業主對《建築物管理條例》規定的認識，使他們能夠清楚明白他們的權力和責任，並運用條例賦予他們的權利，有效地管理他們的大廈。我們會繼續與法案委員會討論《２００５年建築物管理(修訂)條例草案》的修訂條文，同時也希望議員能早日通過修訂建議，令大廈管理的工作更為順暢，更能保障業主的權益。

多謝主席女士。

完

二零零五年十一月二十三日