立法會一題：物業管理公司

以下是今日（二月十一日）立法會會議上陳偉業議員的提問和民政事務局局長何志平的答覆：

問題：

（一）過去3年，當局每年接獲有關的投訴數目；當局對物業管理公司及其僱員提出了多少宗檢控；及

（二）會否考慮立法監管物業管理公司，以加強保障業主的權益；若會，考慮的詳情；若否，原因是甚麼？

答覆：

主席女士：

（一）就有關業主投訴物業管理公司的個案，民政事務總署在過去3年(即2001-2003年)，分別接獲7宗、5宗和19宗，大部份都是關於公契賦予物業管理公司過大的權力，或物業管理公司不適當運用公契所賦予它們的權力。

十八區民政事務處在接獲這些投訴後，都會作出跟進，詳細了解事件及提供適當的協助。有需要時，也會將有關投訴轉介警方或廉政公署。

至於就大廈管理事宜向廉政公署所作出的投訴，在過去3年，分別有227、191和222宗與物業管理或保安公司有關。而廉政公署在過去3年內完成檢控程序的個案，分別有34、21及9宗。

（二）管理私人大廈是業主的當然責任。政府的政策，是盡力鼓勵和協助大廈業主成立業主立案法團，以便有效地管理他們的私人物業。政府在這方面，擔當著「推動者」的角色，採取多方面的途徑，協助大廈業主履行管理大廈的責任。當中重要的一環是要提供一個法律綱領，讓業主有所依從。《建築物管理條例》訂立的目的，正是提供此架構，方便大廈業主成立法團，以及就大廈的管理工作訂立規則。

監管物業管理公司的目的，是要保障業主的權益，但其實現行的條例已有條文保障業主的利益和防止不當使用業主的金錢。

《建築物管理條例》第VIA部及附表7，是大廈公契的強制性條款，適用於所有大廈公契。有關條文規定建築物經理人，即物業管理公司，需要妥善處理其服務客戶的資金。物業管理公司都必須遵守大廈公契的規定。

所以，不論大廈是否已經成立法團或其他業主組織，根據《建築物管理條例》附表7，建築物經理人，即物業管理公司，必須開立一個有利息的戶口，以及將該戶口的款項用於建築物管理方面。物業管理公司在收取管理費用或維修費用之後，可保留一筆合理的款項以應付小額開支，其餘的都必須盡快存入該戶口。

另一方面，我們鼓勵業主成立法團。如果一座建築物已成立法團，法團便可以按《建築物管理條例》第20條，開立一個有利息的戶口。業主便可將管理費直接存入這個戶口。該戶口只能用於建築物管理方面，法團在收到管理費用或維修費用之後，可保留一筆合理的款項以應付小額開支，其餘的都必須盡快存入該戶口。

業主存放於經理人的管理費，減去根據公契或管理合約所訂的經理人酬金後，餘下款項均為業主所有，不屬於經理人。正如以上所述，根據現行《建築物管理條例》，物業管理公司須開立一個有利息的戶口，而只將存放在該戶口的款項用於建築物管理方面。為了令《建築物管理條例》更清晰明確，進一步保障業主的利益，讓他們監察物業管理公司的財務管理，我們建議在《建築物管理條例》中訂明，經理人必須就管理大廈所收取的款項開立一個或多個以法團為戶名的獨立戶口。每個戶口必須為信託戶口或客戶戶口。這項建議一方面可確保經理人把收到的管埋費存入獨立的銀行戶口內，不會與經理人的資金一起存放；另一方面也能確保經理人不會把從不同大廈所收到的管理費一併存入同一個銀行戶口內。我們會就此建議正式諮詢物業管理業人士。

此外，我們在2003年5月至7月期間，曾就《建築物管理條例》各項條文進行了一次廣泛的公開諮詢活動，並邀請業主立案法團、大廈業主、物業管理行業、專業團體等提交建議。諮詢文件內的建議都已在立法會民政事務委員會以下的《建築物管理條例》檢討工作小組委員會作詳細的討論。當中包括建議改善《建築物管理條例》有關法團採購及選用物品及服務方面的規定，以進一步保障業主的利益。

《建築物管理條例》現在訂明任何供應品、貨品或服務，如其價值超過(a)$100,000或(b)相等於法團每年預算的20%，兩者以較小者為準，即須以招標承投方式取得。民政事務局局長根據《建築物管理條例》第44條第1節，所發出的《有關供應、物料及服務的採購及選用事宜守則》也有同樣的條文。不過，根據《建築物管理條例》第44條第2節，不遵守工作守則，並非違法，法團無須一定遵從。

所以在過去，法團在選購貨品或服務時，業主和管理委員會往往會就是否必須要依照法例訂明的招標規定而爭拗。不少管理委員會為求方便，寧願選擇不遵從有關規定。這做法實在有違我們的立法原意。

為了改善現時條文不清晰之處，我們建議修訂《建築物管理條例》內有關法團採購或選用物品或服務的條文。此後，如物品或服務的價值超過條例所訂明的限額，法團都必須跟隨條例進行招標。

這項新規定也將會透過在附表7的相應修訂，適用於物業管理公司，以提高他們在使用管理費方面的透明度。通過業主大會及招標程序，業主可更有效地監察物業管理公司的運作。

我們希望會在2004-2005的立法年度，提交修訂《建築物管理條例》草案，供立法會審議。

至於政府應否立法監管物業管理公司的問題，公眾現在有不同的意見。贊成者大致認為，發牌制度有助提高物業管理公司的服務質素；但反對者一般都覺得，推行發牌制度會對規模較小的物業管理公司構成經營的壓力，這類管理公司現為數約900間，服務對象多為舊型私人樓宇。

基於以上的原因，政府對於會否設立發牌制度監管物業管理公司，抱著開放態度。我們希望私人大廈業主、業主立案法團、物業管理行業及專業團體等能認真地討論有關課題，並繼續向我們提交意見。

我想在此強調，任何形式的監管制度，都不能完全防止再有物業管理公司因經營不善而倒閉和杜絕盜竊貪污等非法行為。大廈管理要辦得好，業主全面的參與是非常重要的。我們會致力完善現行的制度，並加強宣傳和教育業主對《建築物管理條例》規定的認識，使他們能清楚明白他們的權力和責任。

二零零四年二月十一日