立法会十一题：改善建筑物管理的措施

以下为今日（十月二十九日）在立法会会议上胡志伟议员的提问和民政事务局局长曾德成的书面答覆：

问题：

根据《建筑物管理条例》（第３４４章）第４０Ｂ条，如民政事务局局长（局长）觉得某建筑物的占用人或业主处於或可能处於危险情况，他可下令建筑物的管理委员会（管委会）委任建筑物管理代理人。据报，某发展商收购了一幢大厦约三成单位但长期拖欠有关单位的应缴管理费，导致该大厦的业主立案法团运作困难，而该发展商又以滋扰手法收购其他单位。然而，局长没有引用上述条文命令该大厦的管委会委任建筑物管理代理人。亦有报道指出，某大厦的管委会主席辞职後，管委会拒绝委任新主席，以致该大厦无法召开业主大会。土地审裁处其後裁定业主有权召开业主大会，又下令解散管委会及召开业主大会，以选出新的管委会委员。就此，政府可否告知本会：

（一）过去三年，当局有否收到要求它根据上述条文作出委任建筑物管理代理人命令的个案；若有，个案的数目及每宗个案的详情为何；

（二）有否因应上述土地审裁处的裁决，检讨有关的内部指引及对违反第３４４章者提出检控的程序；若有，详情为何；若否，原因为何；

（三）是否知悉土地审裁处现正审理多少宗因管委会主席职位悬空而要求解散管委会的个案；民政事务总署（民政署）在过去五年收到多少宗涉及解散管委会的求助个案丶该等个案涉及多少个管委会，以及该署提供了甚麽协助；

（四）鉴於局长在本年七月二日回答本会议员的质询时表示，当局会在检讨第３４４章的工作中详细研究有大厦因管委会主席一职悬空而无法召开业主大会的问题，该项研究工作有何进展；

（五）鉴於政府在数月前成立了委员会检讨第３４４章，该委员会的工作进展（包括分别将於何时谘询持份者和公众的意见及提交法例修订建议，以及立法时间表）为何；及

（六）在第３４４章修订前，当局会否修订民政署发出的《大厦管理及维修工作守则》，以协助业主解决管委会主席一职位悬空时无法召开业主大会的问题；若否，当局有何其他方法协助业主解决该问题？

答覆∶

主席∶

鉴於管理私人物业是业主的责任，政府的政策是透过多管齐下的措施，包括提供法律架构和适切的参考资料，协助业主履行管理大厦的责任。《建筑物管理条例》（《条例》）已就大厦管理丶业主立案法团（法团）的成立和运作，以及其他相关事宜提供法律框架。法团是独立的法人团体，《条例》已赋予法团权力，代表业主处理大厦管理相关事宜，同时亦赋权业主监察法团和管理委员会（管委会）的运作。《条例》亦赋予主管当局（即民政事务局局长）（局长）在指定的情况下行使若干权力，而根据《条例》第４５条，土地审裁处在建筑物管理方面具有司法管辖权，可就《条例》条文的释义丶公契条文丶法团和管委会的权力及职责丶大厦管理的费用开支，以及其他相关的法律程序，进行聆讯和作出裁决。

就问题的六个部分，我的答覆如下：

（一）根据《条例》第４０Ｂ条，凡主管当局觉得任何有管委会的建筑物，在当其时没有人管理；其管委会在相当程度上没有履行《条例》第１８条所订明法团的职责；及其占用人或业主因上述的情况，处於或可能处於危险境况，则可命令该管委会必须在指明的期间内，委任建筑物管理代理人管理该建筑物。这条文的目的，在於一旦有大厦欠缺有效管理而出现危急的情况，主管当局可以及时介入，以保障居民及市民大众的安全。如有业主提出要求，主管当局会按既定的程序，详细考虑每宗个案的具体情况和业主提出的理据，作出决定。

过去三年，政府只收到一宗个案，要求主管当局引用《条例》第４０Ｂ条委任建筑物管理代理人。在该宗个案，有业主指管委会全体委员已请辞，认为大厦的管理出现问题，要求主管当局命令管委会委任建筑物管理代理人管理大厦。然而，经民政事务总署（民政署）调查後，得悉该法团一直聘有物业管理公司（物管公司）协助管理大厦。在物管公司就管委会委员辞职一事谘询法律意见後，其中一名法人团体业主已委任另一名获授权代表，出任管委会委员，而该委员随後亦根据《条例》的相关规定，召开法团业主大会填补管委会的其馀空缺。鉴於该大厦的管委会仍正常运作，物管公司亦一直执行日常大厦管理工作，并没有出现即时的危险问题，因此主管当局认为毋须引用《条例》第４０Ｂ条的权力，为该大厦委任建筑物管理代理人。

（二）《条例》附表３第１（２）段订明，管委会主席须在收到不少於５%的业主要求下，在指定的期间内召开及举行业主大会。这是《条例》授予管委会主席的职责，《条例》没有赋予主管当局向违例的管委会主席提出检控的权力。

如管委会主席拒绝召开法团业主大会或於其後辞职，致未能遵照《条例》的规定召开法团业主大会，有关业主可根据《条例》第４５条向土地审裁处申请颁令，强制管委会主席召开法团业主大会，或强制管委会尽快填补主席空缺，以跟进有关业主的要求。

今年八月，土地审裁处曾审理一宗相关案件。在该个案中，某法团的主席在收到不少於５%业主要求召开法团的业主大会後便辞职，而管委会又未有在合理的时间内安排补选主席，以处理业主的要求。土地审裁处在考虑案情後，裁决解散该管委会并委任管理人，以召开业主大会。因应有关裁决，民政署已知会辖下的民政事务处（民政处）的前线人员，如遇上有关情况应提醒管委会主席及委员上述的裁决。我们亦已将有关裁决的资料，上载至民政署大厦管理的专题网页（www.buildingmgt.gov.hk），供业主和公众参考。

（三）关於土地审裁处现时有否审理因管委会主席职位悬空而要求解散管委会的个案，土地审裁处回覆并无备存处理中案件的分类统计，因此未能提供有关资料，但公众人士可前往土地审裁处，在缴付指明费用後，查阅案件纪录总表或个别案件的申请书。

若管委会主席的职位出现空缺，可根据《条例》附表２第６（４）段所订明的机制填补该空缺。该段提供了两个可填补主席空缺的途径。第一，法团可藉在法团业主大会上通过的决议，从管委会委员当中委任一人填补该空缺，直至下一次管委会委员根据《条例》第５（１）段卸任的法团业主周年大会为止；第二，如果没有召开法团业主大会，或者没有在业主大会上填补该空缺，管委会委员可从他们当中委任一人填补该空缺，直至下一次法团业主大会为止。

民政署并没有备存涉及解散管委会的求助个案的分类统计，惟有关个案并不多，现时正在跟进的个案只有六宗。当收到有关求助後，民政处职员会立即与相关管委会了解情况，并提醒管委会应尽快根据《条例》附表２第６（４）段订明的机制填补空缺，以便法团能够如常运作。如法团没有适时安排补选，我们会建议相关业主谘询法律意见，以考虑是否根据《条例》入禀土地审裁处申请裁决。

（四）及（五）政府於较早时间成立了「《建筑物管理条例》检讨委员会」，研究如何藉修订《条例》解决或处理常见的大厦管理问题。考虑过检讨委员会的建议，我们将於今年稍後时间谘询持份者和公众的意见。谘询文件将包括对《条例》附表３第１（２）段的修订建议。我们会因应公众谘询收到的意见，拟定法例修订建议，然後开展修订《条例》的草拟工作。

（六）现时，局长根据《条例》第４４（１）（ｂ）条，发出了一份《大厦管理及维修工作守则》，就法团须遵守和依循的大厦管理丶大厦安全丶消防安全丶斜坡安全及电力丶气体丶升降机和自动梯装置的标准及常规给予指导及指示。

律政司的法律意见指出，管委会的组织及工作程序和法团会议及其程序等事宜，已分别在《条例》附表２及附表３列明，因此局长不能根据《条例》第４４（１）（ｂ）条，透过修订工作守则制订其他安排，以凌驾《条例》附表２及附表３已作出规定的事宜。因此，有关因管委会主席的空缺未有根据《条例》附表２第６（４）段的机制填补，以致无法按照《条例》附表３第１（２）段的条文召开法团会议这个问题，并不能透过修订前述的工作守则解决。如要更改现行载於《条例》附表２及附表３的管委会工作程序和法团会议程序的规定，应以修订《条例》的形式进行。

正如在回覆的第（二）及第（三）部分指出，民政处如接获相关的查询或求助，会立即与相关管委会了解情况，并提醒管委会应尽快根据《条例》附表２第６（４）段订明的机制填补空缺，亦会提醒管委会主席及委员土地审裁处的最新裁决。有关裁决的资料，亦已上载至民政署大厦管理的专题网页，供业主和公众参考。
完
２０１４年１０月２９日（星期三）
香港时间１６时３０分