立法会十一题：处理业主与管理委员会在楼宇保养维修工程方面的冲突

以下是今日（七月二日）在立法会会议上刘慧卿议员的提问和民政事务局局长曾德成的书面答覆：

问题：

近日，有居於正进行大型维修工程的屋苑的业主不满工程费用过高，并怀疑有人以围标方式取得维修工程合约，以牟取暴利。他们因而参与楼宇维修「反围标」行动，之後却收到恐吓信件，威胁其家人安全。另一方面，《建筑物管理条例》（第344章）（《条例》）附表3第1（2）段订明：「在不少於5%的业主要求下，管理委员会主席须在收到要求後14天内，就业主所指明的事宜召开法团的业主大会，并在收到要求後的45天内举行该业主大会」。本人得悉，某屋苑有业主在取得5%的业主同意後，根据上述规定要求该屋苑业主立案法团（法团）的管理委员会（管委会）主席召开业主大会，就该屋苑的维修工程事宜作出交代。然而，有关管委会主席其後辞去主席一职，管委会又拒绝委任新主席，业主大会因而一直未能召开。就此，政府可否告知本会：

（一）有何新措施有效打击关於大厦维修工程的围标行为，以及如何保障对维修工程提出质疑的业主的人身安全；

（二）鉴於即使在不少於5%的业主要求下，管委会主席一职悬空时业主大会亦无法召开，有否评估《条例》是否有漏洞；若评估为有，政府会否在短期内修订《条例》堵塞漏洞；及

（三）有没有审视上述第二宗个案中的管委会有否真诚地及以合理方式履行《条例》第18条所订的法团的职责；若评估为否，主管当局会否根据《条例》第40B条命令该管委会在指明的合理期间内，委任建筑物管理代理人管理其屋苑？

答覆∶

主席∶

（一）特区政府十分关注涉及楼宇维修工程的罪行，各相关部门和机构包括廉政公署（廉署）丶警务处丶民政事务总署（民政署）丶市区重建局（市建局）和香港房屋协会（房协）一直以来紧密配合，透过宣传教育丶优化程序丶加强对业主立案法团（法团）和业主的支援，以至主动调查和执法等积极行动，多管齐下防止不法之徒藉维修工程进行非法勾当。

在宣传教育方面，廉署和警务处与民政署丶市建局和房协等一直携手合作，致力为法团和业主提供防贪和防罪资讯，并就楼宇维修工程的招标提供指引。廉署於去年十二月中推出了新版的《楼宇维修实务指南》，提供有效的防贪建议丶注意事项清单和文件范本，供法团和业主参考。廉署亦在房协及市建局的协助下，委聘独立学术机构，分析已完成楼宇更新大行动的维修工程项目费用，研究建立有关资料库供市民参考的可行性。

此外，警务处透过「复安居计划」，为有意进行大厦维修的法团提供资料册，列举楼宇维修如处理不善可能衍生的罪案及防犯建议，参与计划的大厦会在当眼处张贴宣传海报或悬挂横额，以加强宣传及收阻吓作用。

在执法方面，廉署和警务处积极跟进和调查所有投诉和举报个案。警务处较早前已在有组织罪案及三合会调查科下成立专责工作小组，并透过「复安居计划」，由所属警区的反三合会行动组与有关法团和业主直接联系，邀请他们向警方提供罪案消息，加强情报收集工作。任何人士如认为其人身安全受到威胁或受到恐吓，可向警方报案，寻求警方的协助。

在加强对法团和业主的支援方面，民政署透过「大厦管理专业顾问服务计划」，委聘专业的物业管理公司，为目标大厦成立法团，并协助法团开展维修工程和跟进投标工作。此外，民政署於今年四月与香港测量师学会丶香港工程师学会及香港建筑师学会三个专业学会合作，推出为期一年的「『顾问易』大厦维修谘询服务计划」试验计划，由专业学会会员组成的专家小组，义务为有意进行大型楼宇维修的法团，就招标聘任工程顾问，提供专业意见，当中包括草拟招标和合约文件丶分析标书等。

房协及市建局亦不时就「楼宇更新大行动」和其他楼宇维修支援计划的程序安排作出优化，务求杜绝围标行为，例如要求参与招标的顾问公司，向法团提交认可人士及相关专业人员的工作时间分配表，令法团有足够资料评估顾问公司收费是否合理，避免因超低收费带来的围标风险；又引入独立顾问，为参与楼宇提供维修项目估价，让法团及业主能参考入标价是否合乎市场水平後才决定拣选合适的标书。

此外，房协及市建局会在不同阶段参与法团会议及举办简介会，讲解筹备维修工程时应注意的事项。房协和市建局自去年底为「楼宇更新大行动」推出工程承建商的招标新安排，聘用了独立专业会计师处理工程承建商的招标行政工作，以创造一个更公平丶免受干扰及更具竞争性的招标环境。与此同时，房协及市建局在网页转载了在「楼宇更新大行动」下正在进行招标的大厦资讯，以鼓励更多承建商参与投标。此外，市建局亦於本年初推出了楼宇维修资源网站「楼宇复修资讯通」，让有兴趣进行大厦维修工程的人士可获得有用的资讯。

二○一二年通过的《竞争条例》（第619章）中订明业务实体不得订立或执行，目的或效果是妨碍丶限制或扭曲在香港的竞争的协议。业务实体之间的围标协议有可能违反《竞争条例》。政府当局丶竞争事务委员会及司法机构现正为《竞争条例》的全面实施作准备工作，政府当局会在所有筹备工作完成後，将《竞争条例》全面生效。待《竞争条例》全面生效後，竞争事务委员会如有合理理由怀疑有反竞争行为发生，将可就相关个案进行调查。

（二）《建筑物管理条例》（《条例》）附表3第1（2）段订明，在不少於5%的业主要求下，管理委员会（管委会）主席须在收到要求後14天内，就业主所指明的事宜召开法团的业主大会，并在收到要求後的45天内举行该业主大会。

若管委会主席的职位出现空缺，可根据《条例》附表2第6（4）段所订明的机制填补该空缺。该段提供了两个可填补主席空缺的途径。第一，法团可藉在法团业主大会上通过的决议，从管委会委员当中委任一人填补该空缺，直至下一次管委会委员根据《条例》第5（1）段卸任的法团业主周年大会为止；第二，如果没有召开法团业主大会，或者没有在业主大会上填补该空缺，管委会委员可从他们当中委任一人填补该空缺，直至下一次法团业主大会为止。

当管委会的主席职位出现空缺时，我们鼓励法团尽快透过《条例》附表2第6（4）段订明的机制填补空缺，以便法团能够如常运作。

有意见提议修订《条例》附表3第1（2）段，令到即使管委会主席一职出现空缺，由不少於5%业主提出要求的业主大会仍可如常召开。在考虑这个建议时，我们需要小心研究每个方案的可行性，亦需要顾及这些做法会否容易引起业主之间的争拗。可考虑的方案包括由副主席替代主席召开业主大会，由管委会委任其中一名成员召开该大会，或由要求召开业主大会的业主推举一名代表召开该会议等。我们在《条例》的检讨工作中，会详细研究上述事项。

政府於较早时间成立了「《建筑物管理条例》检讨委员会」，研究如何藉修订《条例》解决或纾减常见的大厦管理问题。我们正跟进检讨委员会的建议，目标是在今年稍後时间提出初步的法例修订建议，谘询持份者和公众的意见。谘询文件将包括《条例》附表3第1(2)段的修订建议。

（三）在私人大厦管理方面，政府的政策是透过多管齐下的措施，包括提供法律架构和适切的参考资料，协助业主履行管理大厦的责任。《条例》已就大厦管理丶法团的成立和运作，以及其他相关事宜提供法律框架。法团是独立的法人团体，《条例》已赋予法团权力，代表业主处理大厦管理相关事宜，亦赋权业主监察法团和管委会的运作。然而，《条例》没有赋权主管当局对建筑物管理或相关争议作出裁决。根据《条例》第45条及附表10的规定，只有土地审裁处在建筑物管理方面具有司法管辖权。

《条例》已订明法团的职责及权力。根据《条例》第18条，法团须使大厦的公用部分和法团财产维持良好合用的状况，并保持清洁，以及须采取一切合理和必须的措施，以执行公契载明有关建筑物的控制丶管理丶行政事宜的责任。如果法团没有按照《条例》的规定行事，或业主认为管委会没有真诚地及以合理方式履行《条例》指明的职责，可向土地审裁处申请裁决。

至於《条例》第40B条，订明凡主管当局觉得任何有管委会的建筑物，该建筑物在当其时是没有人管理的；其管委会在相当程度上没有履行《条例》第18条所订明的法团的职责；及其占用人或业主因上述的情况，处於或可能处於危险境况，则可命令该管委会必须在指明的合理期间内，委任建筑物管理代理人管理该建筑物。这条条文的目的，在於一旦有大厦欠缺有效管理而出现危急的情况，主管当局可以及时介入，以保障居民的安全。如有业主提出要求，主管当局会按既定的程序，慎重及详细考虑每宗个案的具体情况和业主提出的理据，作出决定。
完
２０１４年７月２日（星期三）
香港时间１２时５０分