立法会十九题：协助没有业主立案法团的旧楼业主进行楼宇修葺工程

以下为今日（三月十九日）在立法会会议上锺树根议员的提问和民政事务局局长曾德成的书面答覆∶

问题∶

较早前，有居於日久失修的旧楼的业主向本人求助，表示近期收到屋宇署及消防处发出的法定命令，要求他们对有关建筑物进行指明的修葺及提升防火措施工程。然而，即使在民政事务总署的协助下并在召开多次业主会议後，有关建筑物仍未能成立业主立案法团（法团），以统筹进行有关工程和收集工程费用。该等业主担心因未有遵从命令而被检控。就此，政府可否告知本会∶

（一）有何具体措施协助上述业主在有关的工程期限前成立法团；在法团一直未能成立的情况下，当局有何措施协助有关建筑物的个别业主遵从法定命令；

（二）鉴於现时屋宇署只会在紧急丶业主不遵从法定命令或有严重滋扰缳生的情下，垫支并代业主进行必要的维修工程，当局会否研究设立机制，让个别业主向屋宇署申请由该署为大厦进行法定命令所载的工程，然後由该署向各业主收回有关费用；及

（三）过去五年，当局有否根据《建筑物管理条例》（第３４４章）第４０Ｂ或４０Ｃ条，对一些出现严重管理问题而令其占用人或业主处於或可能处於危险境况的楼宇，采取强制性的大厦管理措施；若有，该等个案的详情，包括当局如何界定占用人或业主「处於或可能处於危险境况」？

答覆∶

主席∶

为保障楼宇结构安全和提升楼宇的消防安全，屋宇署及消防处在有需要时，可以分别根据《建筑物条例》（第１２３章）及《消防安全（建筑物）条例》（第５７２章）的相关条文，向个别大厦发出法定命令，要求业主进行指定的修葺或提升基本防火措施的工程。

就问题的三个部分，我的答覆如下：

（一）消防处及屋宇署表示，若知悉接获相关法定命令的大厦尚未成立法团，他们会把个案转介至当区的民政事务处（民政处），以协助业主成立法团。

各区民政处已成立了地区大厦管理联络小组，专责支援和协助业主处理大厦管理事宜。联络小组会不时探访区内的私人大厦，就成立法团及其他大厦管理事宜，向业主提供意见和支援。

同时，针对楼龄高丶租值低的「三无大厦」（即无法团丶无任何居民组织及无聘请管理公司）的特别需要，民政事务总署（民政署）在二○一一年推出了「大厦管理专业顾问服务计划」（服务计划），透过委聘专业物业管理公司，为１　２００幢「三无大厦」的业主，提供免费的楼宇管理及安全专业顾问服务，包括逐户家访丶协助联络和组织业主成立法团丶申请各种大厦维修资助计划及贷款等，协助他们展开大厦维修工作。过去三年，服务计划共协助业主成立或重新启动１４８个法团，成绩远超预期。鉴於服务计划成效理想，并得到旧楼业主丶社区人士和议员的欢迎，民政署将於今年四月推出第二期服务计划，支援及协助新一批共１　２００幢「三无大厦」，已接获法定命令的大厦，将会获优先处理。

民政署亦推出了「居民联络大使」计划，招募「三无」大厦的业主和居民成为大使，一方面协助组织业主和居民处理大厦的日常管理工作，另一方面担当政府和业主／居民之间的桥梁，至今已成功在５２０多幢「三无大厦」招募了超过１　０００多名大使。民政署亦已成功透过「居民联络大使」的网络，推动有关大厦成立法团。

据屋宇署及消防处表示，就《消防安全（建筑物）条例》（第５７２章）发出的消防安全指示，有关楼宇的业主一般会获给予一年时间遵从有关指示。如果有关业主需要更长时间筹办和进行改善工程（包括成立法团），有关部门会在保障基本消防安全的大前提下，以灵活和务实的方式处理每宗个案，在考虑业主提供的理据及／或工程的规模等因素後，合理地考虑延长遵从消防安全指示期限的申请。此外，如个别大厦因受建筑结构或空间所限以致不能完全遵从有关要求，屋宇署及消防处会根据个别情况及有关业主丶法团或其委任的认可人士提交的资料，弹性地处理部分规定或考虑接受业主提出的替代方案。屋宇署及消防处乐意与有关业主丶法团或其聘请的认可人士会面，向他们解释消防安全指示的改善工程要求，及协助他们解决工程上可能遇到的问题。

至於接获根据《建筑物条例》发出的法定命令而未有成立法团的大厦的业主，若他们无法组织进行所需的维修工程，以致逾期仍未能遵从命令，在楼宇出现明显危险时或在紧急情况下，屋宇署可根据《建筑物条例》的规定，安排政府承建商进行所需的维修工程，并在工程竣工後向业主悉数追讨工程费连监工费，及不多於有关费用百分之二十的附加费。

此外，香港房屋协会及市区重建局共同推行「楼宇维修综合支援计划」，为旧楼业主提供财政资助及技术支援以进行大厦维修。符合申请资格的大厦（即使没有法团）可申请计划中的「公用地方维修津贴」或「公用地方维修免息贷款」进行公用地方所需的维修工程。业主亦可申请「筹组业主立案法团资助」以筹组法团。

（二）适时保养和维修楼宇是业主的责任。正如上文所述，屋宇署已有机制根据《建筑物条例》的规定，在业主未有遵从命令及在楼宇出现明显危险时或在紧急情下，安排政府承建商进行所需的维修工程。至於《消防安全（建筑物）条例》，进行有关工程的目的，是提升目标楼宇以达致现代的消防安全水平，但并不代表有关楼宇有即时明显的火警风险。该条例亦没有条文赋权执行当局为目标大厦进行与提升消防安全标准的工程，以及在工程完成後向有关人士收回费用。一般而言，在没有法团的大厦的公共地方进行维修工程，如没有法例赋予的权力，需要取得所有业主的同意（具体情况视乎公契而定），方可开展。因此即使有个别业主同意，政府部门或其他机构亦难以代为开展维修工程。

（三）根据《建筑物管理条例》（《条例》）第４０Ｂ条，主管当局在大厦没有人管理丶法团管理委员会（管委会）没有履行《条例》所订的法团的职责，及大厦的占用人或业主处於或可能处於危险境况下，可命令管委会委任建筑物管理代理人管理该大厦。而《条例》第４０Ｃ条则订明，主管当局在大厦仍未有根据《条例》第３丶３Ａ或４条委出管委会丶大厦没有人管理，及大厦的占用人或业主处於或可能处於危险境况下，可向土地审裁处提出申请，指定一位业主作召集人，召开业主会议，由业主委任管委会或建筑物管理代理人。如在业主会议上没有委出管委会或建筑物管理代理人，则召集人可直接委任建筑物管理代理人。

过去五年，并没有大厦因为出现严重管理问题令其占用人或业主处於或可能处於危险境况，而须主管当局行使《条例》第４０Ｂ或４０Ｃ条的权力的个案。
完
２０１４年３月１９日（星期三）
香港时间１４时３５分