以下是民政事务局局长曾德成今日（三月二十七日）在立法会会议上就「改善物业管理及业主立案法团运作」动议辩论的总结发言全文：

代主席：

我十分感谢各位议员的发言。各位就如何改善物业管理及业主立案法团的运作，提供了宝贵意见。正如我在开首的发言已经提及，《建筑物管理条例》正在进行检讨并且已发表中期报告，检讨委员会一定会认真考虑议员的意见，综合分析，吸纳到最终的建议中。

现在我就议员谈到的事项，作一些回应：

民政事务总署为业主提供的各项支援措施，一方面旨在加强业主管理楼宇的能力，另一方面亦希望透过专家意见丶调解服务等措施，令到有纷争发生的时候能够尽快妥善解决。我们推出了一系列支援各持份者的措施，增强业主对法团工作的认识。例如「业主立案法团管理委员会菁英领导研习班」，是我们分别与香港大学专业进修学院及香港城市大学专业进修学院合办的，为义务参与大厦管理事务丶在业主立案法团担任要职的业主，提供由专上学院授课的系统性的培训课程，使他们具备大厦管理方面的专业知识，能够更有信心进行工作。

我们亦为完成菁英领导研习班毕业学员组成「大厦管理之友」，定期安排聚会和活动，包括邀请专业人士主持有关大厦管理的专题讲座，让各成员与专业人士及其他业主及管委会委员切磋交流，在全港各区推动妥善管理大厦的文化。民政事务总署一直推行的措施加强业主和法团管理大厦的能力，是为了尽量减少相关各方的纠纷。正如郭荣铿议员所讲到的，我们不希望大厦管理的纠纷，动辄要闹上法庭。以诉讼方式解决纠纷，往往费用高昂，而且需时甚久，因此政府一直鼓励透过沟通或调解，处理大厦管理的纠纷，寻求共赢的解决方案。

民政事务总署辖下各区民政事务处（民政处）的大厦管理联络小组，除了处理有关大厦管理的查询和投诉，鼓励业主以积极的态度解决彼此的纷争，亦有转介有需要的业主到香港房屋协会辖下的九个物业管理谘询中心，免费约见律师，寻求专业法律意见。在这些努力协调下，大部分个案都可以通过加强各方沟通而获得解决。

锺树根议员和叶国谦议员都说到「一厦多法团」及「多厦一法团」的问题，一般业主法团是根据「一份大厦公契丶一个法团」的法例规定成立。「一厦多法团」的问题主要是因为个别比较旧的大厦由多份大厦公契所规范。不同法团的业主就如何分担大厦的管理责任，例如维修及管理费等，容易引起争议。

民政事务局（民政局）成立的检讨委员会研究了有关问题，并且认为要减少这些争议，一个可行的做法，是由这些大厦的各个法团委派代表，组成「联合管理委员会」，一同管理大厦内的公用部分。「联合管理委员会」达成共识之後，可以由各个法团根据各自的大厦公契的规定而行事。民政处会继续提供协助，帮助化解各方面的分歧。

至於「多厦一法团」，是现今大厦管理普遍的现象，特别是多幢大厦有共同的设施，例如停车场或屋苑会所等。检讨委员会注意到，如果硬性规定一个法团只可以管理一座大厦，可能并不符合现今的楼宇管理模式。

多位议员亦讲到有些大厦公契存有不公平条款。大厦公契是业主丶经理人和发展商之间的私人合约，列明缔约各方的权利和责任。议员讲到公契的不公平条款的例子，例如不公平地分配业主和发展商之间持有的管理份数和不可分割份数，因此建议能否引入机制，修订这些条款。

须要注意的是，与所有私人合约一样，缔约的任何一方如未经其他各方同意，不得单方面修改公契的任何条款。这既然是合约法的一个重要原则，我们必须审慎处理。我们若要引入修订公契的机制，必须小心考虑机制对产权的影响，以及如何确保那些因修订公契而受影响或反对修订公契的业主获得适当的保障。条例检讨委员会在下一阶段的工作，会深入研究这事情。

王国兴议员建议新批住宅用地卖地条款，应该限制发展商的商场丶停车场等业权份数不可超过50%。我们从地政总署方面了解到，综合商住大厦的业权份数，会以公平原则分配，一般参考《法律谘询及田土转易通函》第64号附连的《大厦公契指引》第6项的要求，在分配各有关单位（无论是商用或住宅等）的不分割份数时，须根据有关单位楼面总面积与整个发展项目楼面总面积之间的比例分配，至於一般由发展商持有的公用地方，所占的不分割份数，并非按面积计算而只会占很少的份数，份数远低於住宅单位。

新批住宅用地的地契，都订有地段上可建的最高总楼面面积及最高住宅用途的总楼面面积；一般而言，住宅用途的总楼面面积比例较非住宅用途的总楼面面积大，一般高於发展项目总楼面面积50%。故此住宅单位的不分割份数，应会高於发展项目总不分割份数的50%。

关於黄埔花园成立业主立案法团遇到的困难，民政事务处一直为有意成立法团的黄埔花园业主提供协助，就成立法团的程序提供意见，以及提供所需的资料。的确，由於大型私人屋苑的业主人数众多，业主之间的沟通和联络较为困难。民政处的同事曾出席多场关於成立法团的简介会，尽量让黄埔花园内所有业主都能了解成立法团的程序丶法团的权责和相关事宜。

近日，有业主表示已取得超过5%业权份数的业主，提名委任他为业主会议召集人，民政事务处已指派具有丰富大厦管理经验的高级联络主任，直接与召集人联络。我明白议员认为应降低成立业主立案法团所需业权份数的主张，我们会认真考虑去解决。

关於公契经理人酬金的问题，检讨委员会的讨论中提到，如果业主法团能切实行使终止委任公契经理人的权利，同时提高物业管理公司收费的透明度，由市场机制来厘定均衡价格会较为可取。正如李慧琼议员讲到，检讨委员会将於下一阶段工作详细研究这个问题，而政府建议的物业管理行业规管制度亦将有助提高物业管理公司运作的透明度，相信就公契经理人酬金的事宜应可提出合理的建议。

梁志祥议员反映了一些独立屋苑的业主要求政府提供法律架构，令他们可以成立类似业主立案法团的组织，以加强屋苑的监察和管理。但是管理多层大厦的概念直接套用於管理独立屋屋苑，并不容易。因为独立屋屋苑的业主是每个地段的唯一拥有人，他们不会与其他业主共同拥有屋苑的土地或物业，也不会像多层大厦的业主拥有不可分割业权的份数。独立屋屋苑内被视为公用部分的地方，只供业主使用，业权仍是由发展商所拥有。因此，管理和维修公用部分的责任仍由发展商承担。

多层大厦的单位跟独立屋屋苑在业权结构丶拥有权性质丶以及管理方式都有基本的分别。很多独立屋屋苑的业主已成立其他组织，例如业主委员会，以更妥善管理他们的物业。

关於《竞争条例》（《条例》），《竞争条例》於去年已经获立法会通过。准备落实《竞争条例》的首要工作是筹组竞争事务委员会（竞委会）和竞争事务审裁处。根据《竞争条例》，将会处理合谋订定价钱丶承办商围标等严重反竞争行为。司法机构并且会着手拟备关於竞争事务审裁处聆讯的附属法例，并且作出其他所需安排，以便准备竞争事务审裁处全面运作。当局会在一切准备工作完成後，全面实施《条例》。

民政局成立的检讨委员会将会展开下一阶段的工作，检讨如何透过修订《条例》解决大厦管理问题，并且就加强法团运作，以及保障业主的权益，提出建议。再加上正在积极筹备的物业管理发牌制度的工作，我们相信这些措施能有效提升楼宇管理的质素，使市民能享有更优质的居住环境。

主席，我谨此陈辞。
完
２０１３年３月２７日（星期三）
香港时间２２时４７分