以下是民政事务局局长曾德成今日（三月二十七日）在立法会会议上就「改善物业管理及业主立案法团运作」动议辩论的开场发言全文：

主席：

我感谢梁美芬议员提出的议案，以及王国兴丶毛孟静丶锺树根丶胡志伟议员提出的修订动议。大厦管理与市民生活息息相关，我期望议员就这个重要课题给我们多提意见和建议。

就议员关注的问题，我先作几点说明，方便大家讨论。

一．对《建筑物管理条例》的检讨

《建筑物管理条例》（第344章）（《条例》）提供法律框架，让业主可以组成立案法团，合力管理好自己的大厦。政府监察《条例》的实施情况和社会变化的需求，适时对《条例》作检讨，例如於二○○七年完成一次检讨後向立法会提交并获通过了多项修订，包括：理顺委任管理委员会的程序，就使用委任代表的文书事宜订立更明确的规定，以及订明强制购买第三者保险的实施细则等。

为了使《条例》继续与时并进，回应公众的关注，民政事务局在二○一一年成立了「《建筑物管理条例》检讨委员会」（检讨委员会），研究常见的大厦管理问题及解决方法。检讨委员会成员包括立法会议员和来自法律丶会计丶工程丶物业管理界别的人士，以及富经验的大厦管委会成员。检讨委员会近日刚发表了中期报告，陈述对多项受关注问题的初步看法和工作进度。

就两个容易引起纷争的范畴，中期报告建议订立简单易明的指引，以减少争拗。一是有关业主委任代表出席法团大会的安排。二是有关按不少於5%的业主要求而召开法团大会的安排。检讨委员会提供了最佳处理方法的指引，包括建议管委会主席把要求举行会议的业主提出的问题，列为议程的优先项目，以避免争议。

对於牵涉较复杂法律和物业拥有权问题的事情，检讨委员会亦在中期报告中提出了初步研究结果，要再经深入评估之後才提交最後建议。

二．关於维护小业主权益

根据现行规定，业主如希望终止委任公契经理人，必须在业主会议上获得占不少於全部不可分割业权份数50%的业主通过决议。对於大型屋苑来说，众多分散的小业主往往难以取得所需的业权份数，若遇到不满意公契经理人的表现，亦难以终止其委任。回应业主的关注，检讨委员会考虑过不同方案的利弊，例如将终止委任公契经理人的门槛由50%降至30%，又或者规定公契经理人的委任时限，并以公开招标的方式委聘其後的物业管理服务提供者。再一个方案，是就终止委任公契经理人的决议投票表决的时候，分开计算住宅部分业主和商用部分业主的业权份数。

检讨委员会逐一研究了这些方案的可行性，看到都有正反两方面的影响，所以未下结论，要探讨是否有其他更加可取的做法。

三．规管物业管理行业

我们认为应立法规管物业管理行业。二○一一年曾经进行公众谘询，结果显示社会人士普遍支持就物业管理行业设立发牌制度。我们成立了一个由相关专业界别及社会人士组成的规管物业管理行业谘询委员会，开展工作。

我们建议成立一个独立的物业管理业监管局作为发牌机构，就物业管理公司和从业员建立一套强制性的发牌制度。我们现正进行法例草拟的工作，今年内向立法会提交条例草案。我们相信透过引入发牌机制，可有效监察物业管理公司和从业员的质素，从而进一步保障业主的权益。

四．关於成立楼宇事务审裁处

对成立「楼宇事务审裁处」的建议，检讨委员会也进行了研究，考虑法律体制和具体运作问题。

检讨委员会注意到，不论在司法系统内或司法系统外设立楼宇事务审裁处，都牵涉不少问题。例如在司法系统内设立审裁处，可能会与现有架构包括小额钱债审裁处丶土地审裁处丶区域法院和高等法院原讼庭等的工作重叠，令制度不必要地复杂化。

至於有建议参照小额薪酬索偿仲裁处，在司法系统外设立楼宇事务审裁处的主张，检讨委员会认为大厦管理和维修的纠纷往往不单涉及金钱，更牵涉复杂的业权及责任问题，例如对公用部分的界定等，如果未经法官审判作出裁定，可能会带来其他法律後果。而且对裁决不满意的人，也总不能排除循法院上诉。

我们明白市民希望能够有简易丶便宜的方法，当发生大厦管理纠纷时，能够有人主持公道。我们乐意听取各方面的意见，在法制容许的范围内积极想方设法，帮助排难解纷。例如，我们会向发生争议的业主介绍他们参加由香港调解会及香港和解中心推行的「义务专业调解服务」。民政事务总署又成立了大厦管理纠纷顾问小组，由不同界别的专业人士，包括律师丶会计师丶测量师丶物业管理专业人士等组成，顾问小组就大厦管理纠纷，向业主提供具权威的专业意见。至今曾向顾问小组求助的业主，均认为小组的意见非常有用，大多数都采取了小组的意见，不必将纠纷诉诸土地审裁处。

五．民政事务处提供的支援

民政事务总署一直就大厦管理工作给市民提供多方面的支援。总署在十八区成立地区大厦管理联络小组，专责支援和协助业主处理大厦管理事宜。各区专责人员不时探访区内的私人大厦，就成立法团及其它事宜，向业主提供协助；当法团成立後，他们亦会应邀列席法团会议，向业主提供意见，包括对法例的实施。民政总署亦经常举办各项教育宣传活动，推广良好的大厦管理文化。

民政总署近年还推出了多项新计划，针对性地为业主和法团提供支援。当中包括专为所谓「三无大厦」（即无法团丶无居民组织和无管理公司）的业主提供的「大厦管理专业顾问服务计划」，委聘物业管理公司，按目标大厦的需要提供专业支援，包括撰写大厦公用地方和设备的管理检核报告，跟进维修工程丶标书等。透过这个计划，至今已为1200座目标大厦完成了检核报告，并成功协助近100座大厦成立或重新启动法团和申请各类资助。

民政总署又推出了「居民联络大使」计划，成功招募了来自440多座「三无大厦」共800名联络大使，联络居民共商大厦管理事务。

另外，透过关爱基金拨款，民政总署推出了一项为期三年的「旧楼业主立案法团津贴计划」，为楼龄高丶租值低的大厦提供上限二万元的津贴，协助他们购买第三者风险保险丶清理走火通道，以及检查消防和机电设备。至今已有超过2400个法团表示有意申请。

现时全港约有40000幢私人大厦，其中约17000多幢已经根据《条例》成立业主立案法团。没有法团的大厦亦可以成立其他居民组织，例如业主委员会，又或根据大厦公契聘请专业的物业管理公司，负责大厦管理和维修工作。要缔造良好的居住环境，必须得到业主丶法团丶物业管理公司等各方面的衷诚合作。我们鼓励业主积极参与大厦管理的工作，通过沟通解决意见上的分歧，凝聚众人的力量，做好大厦管理。我会在听到议员发言之後再做回应。

多谢主席。
完
２０１３年３月２７日（星期三）
香港时间１８时２６分