立法会十八题：大型私人屋苑成立业主立案法团

以下为今日（一月十一日）在立法会会议上梁美芬议员的提问和民政事务局局长曾德成的书面答复：

问题：

按照现行的《建筑物管理条例》（第３４４章）（《条例》）第８（１Ａ）条︰「凡一份公契就某建筑物而有效，土地注册处处长不得就该建筑物向多于一个法团发出注册证书」。现时本港某些超大型私人屋苑（例如黄埔花园、美孚新和丽港城等），大厦座数及居民众多，而全屋苑却只有一份公契，因此根据《条例》，这些拥有近万名居民的超大型私人屋苑各自只能成立一个业主立案法团（法团）。就此，政府可否告知本会：

（一）现时本港有超过３０幢大厦的大型私人屋苑中，仍未成立法团的屋苑数目及名称分别为何；

（二）是否知悉，第（一）项未成立法团的大型私人屋苑中，有关业主有否尝试成立法团；若有，他们在成立法团时遇到甚么困难，以致无法成功；鉴于现时《条例》第４（１０）条规定，议决成立法团的会议必须有１０％或以上业主出席，才符合法定人数，这是否他们在筹备成立法团时遇到的困难之一；而即使屋苑能够成立法团，有关法团在维持其日常运作及召集开会方面有否遇到困难；

（三）现时当局在协助大型私人屋苑业主成立法团方面，会提供甚么协助，有否包括提供法律意见或支援；对于那些在成立法团方面遇到困难的大型私人屋苑业主，当局曾否提供任何协助；若有，详情为何；及

（四）当局有否考虑修改《条例》中就一份公契只能成立一个法团的规定，容许只得一份公契的超大型私人屋苑按大厦座数或发展期数，分拆成立多个法团？

答复：

主席：

要管理好大型私人屋苑，成立法团是其中一个有效方法。《建筑物管理条例》（第３４４章）（《条例》）为大厦管理提供一个法律框架，让业主可根据《条例》成立业主立案法团（法团），妥善管理大厦。尽管有些屋苑的大厦座数和居民较多，但在民政事务总署（总署）和其辖下的各区民政事务处（民政处）的协助下，业主也能根据有关公契成立法团。例如，美孚新于１９９７至１９９９年间，根据《条例》及各期屋苑的公契分别成立了总共８个法团。除了成立法团外，业主也可因应自己屋苑的需要，选择成立其他居民组织（例如业主委员会）或透过屋苑公契经理人处理日常的大厦管理和维修工作。

为了使《条例》与时并进，以及回应公众的关注，民政事务局在2011年1月成立了「《建筑物管理条例》检讨委员会」（下称「检讨委员会」），现正详细研究常见的大厦管理问题及解决方法。检讨委员会会探讨应否透过修订《条例》来解决这些问题，并会就如何加强法团的运作，以及保障业主的利益，向政府提出建议。我们预计检讨委员会会在2012年上半年向政府当局提交中期报告。

现就质询的四个部分，答复如下：

（一）及（二）目前，全港约有１５个各拥有超过３０座大厦的大型私人屋苑，当中６个屋苑已成立法团，而尚未成立法团的屋苑的分布数目如下：

大型私人屋苑尚未成立法团的原因众多，常见原因可大致分为三类。第一，不少大厦已成立其他业主或居民组织，并已聘请管理公司有效管理大厦。第二，屋苑已透过公契经理人获得良好大厦管理和维修服务，居民觉得满意。第三，虽然有部分业主希望成立法团，但仍未达到成立法团的法定要求。

在过去三年，有３个大型私人屋苑的业主曾要求民政处就成立法团提供协助。民政处透过出席成立法团简介会及与有关的业主会面，向业主讲解成立法团的方法及程序。然而，由于有关屋苑的业主人数众多，对屋苑是否成立法团持不同意见，因此，尽管只需要５％业权份数的业主支持委任业主会议召集人筹组法团，最终也未能取得足够支持。

（三）如业主决定成立法团，民政处会就成立法团的程序提供意见及协助，包括提供成立法团的资料，例如由总署编印的《怎样成立业主立案法团》小册子及光碟，提供有关成立法团所需的表格和文件范本；出席成立法团简介会，向业主介绍成立法团的程序及法团的权责；以及向召集人发出豁免业权查册收费证明书，让他向土地注册处免费索取其大厦的业主纪录，以便召开业主会议筹组法团等。如业主遇到法律问题，我们会转介他们予香港房屋协会辖下的物业管理咨询中心，约见当值义务律师免费征询初步的法律意见。民政处并会出席为成立法团而举行的业主会议，就委出管理委员会（管委会）的程序提供意见。

若业主曾尝试根据《条例》第３条召开业主会议，而未能成功委出管委会和成立法团，业主有实际的困难取得《条例》第３条规定的３０％业权份数的支持，民政处会协助业主根据《条例》第３Ａ条的规定，由不少于２０％业权份数的业主向民政事务局局长申请召开业主会议商讨成立法团的命令。

根据我们的经验，由于大型私人屋苑的业主人数众多，业主之间的沟通和联络实在较为困难，因此在筹组法团时，我们会协助召集人举行多场关于成立法团的简介会，尽量让屋苑内所有业主都能了解成立法团的程序和相关事宜。此外，民政处亦会协助召集人与管理公司沟通，使管理公司尽量提供协助，例如协助派发及张贴业主会议通知，以及协助召集人处理会议事宜和投票程序等。

（四）《条例》提供了一套机制，方便业主成立法团，使他们可以更妥善地管理自己的物业。建筑物（连同土地）由业主及占用人共同拥有或共同享用，其依据载于建筑物的公契内。而大厦公契是业主、经理人及发展商之间的私人合约协议，列明缔约各方的权利及责任，例如每名业主拥有的不可分割的业权份数。因此，由单一份公契规管的屋苑的业主，只可成立一个法团，以管理他们有共同拥有权的屋苑。

为了使《条例》与时并进，以及回应公众的关注，民政事务局在２０１１年１月成立了「《建筑物管理条例》检讨委员会」（检讨委员会），现正详细研究常见的大厦管理问题，当中包括多厦一法团等公契问题及召开业主会议的法定人数等。检讨委员会会探讨应否透过修订《条例》来解决这些问题，并会就如何改善法团的运作，以及保障业主的利益，向政府提出建议。我们预计检讨委员会会在２０１２年上半年向政府当局提交中期报告。我们理解议员对大型私人屋苑成立法团的关注，并已把有关意见向检讨委员会反映。

完
２０１２年１月１１日（星期三）
香港时间１２时１３分