立法会十七题：私人楼宇管理费调整
以下为今日（五月十一日）在立法会会议上涂谨申议员的提问和民政事务局局长曾德成的书面答复：
问题：
据报，因应《最低工资条例》（第608章）于本年五月一日起生效，为上调一些大厦保安员及清洁工人的工资以符合法定最低工资水平，亦由于通胀引致开支增加等，不少私人楼宇将增加管理费，有部分更大幅增加40%至50%。就此，政府可否告知本会：
（一）鉴于现行的《建筑物管理条例》（第344章）规定，私人楼宇的管理委员会在预算增加管理费时，若增加后的管理费款额超过相当于原有管理费款额的150%，才须召开业主大会议决通过，订立是项规定的原因为何；当局会否考虑就此作出检讨；
（二）鉴于有报道指出，有私人楼宇的管理费是因应《最低工资条例》实施而需上调，当局会否考虑在协助业主立案法团（法团）及业主了解其在该条例下作为雇主的责任的同时，亦协助他们了解如何避免滥加管理费；若会，将提供哪些协助；
（三）有否向各法团了解去年七月至今有否增加管理费及有关增幅；若有，就当局已知情况，分别列出管理费增幅为15%以下、15%至24%、25%至34%、35%至49%，以及50%或以上的私人楼宇数目；是否知悉，这些楼宇涉及多少个法团，当中，曾召开业主大会议决增加管理费的百分比为何，涉及最高及最低的管理费增幅为何；若不知悉，会否考虑搜集该等资料；
（四）当局有否建议及协助拟增加管理费的法团，尽量安排于业主大会上讨论及议决通过该事宜；若有，去年七月至今，当局曾向多少个法团提出有关建议，分别有多少个法团接受及拒?该建议；当法团拒绝该建议，当局会否向业主提供支援，以协助他们就增加管理费事宜召开业主大会，以使法团遵照业主大会的议决行事；若会，所提供的支援为何；及
（五）去年七月至今，当局曾否出席法团的管理委员会会议，以商讨调整管理费事宜；如曾出席，共出席了多少个上述会议，以及当中有多少是在过半数委员出席及通过下议决上调管理费？
答复：
主席：
就问题的五个部分，现回复如下：
（一）根据建筑物管理条例（条例）第20条，业主立案法团（法团）须设立并维持一个常用基金，以支付法团根据条例或公契规定行使权力或执行职责的费用（如聘用管理员和缴付清洁费等），及其他支出（包括与保养及修理有关的支出）。而根据条例第21（1）条，法团选出的管理委员会须厘定整体业主所需缴付予常用基金的款额。条例附表5第1段订明，管理委员会厘定的款额须以法团的每年预算为基准。此外，条例第21（1A）条亦订明，管理委员会如其后厘定新的款项较原来的款项增加超过50%，就必须由法团藉业主大会通过的决议批准。
有关条文旨在确保管理委员会在制定财政预算和加收费用时，能够有清晰的法律规定和指引作为行事依据。有关条文让管理委员会在有效运作及在保障业主的利益两方面取得了平衡，既给管理委员会在调整管理费时有适当的弹性，也确保若管理费增加的水平较高时，必需要由全体业主决定。
我们会收集议员及公众对上述各条文的意见，并向《建筑物管理条例》检讨委员会反映。
（二）劳工处已举办大量宣传活动，向公众解释《最低工资条例》。这些活动包括：透过不同媒体播放电视宣传短片和电台宣传声带；在公共交通工具和不同刊物刊登广告；印制单张和海报以广泛派发及张贴；在电费单和水费单加入宣传信息；在报章刊登特刊；派发法定最低工资的参考指引；举办《最低工资条例》的简介会；举办巡回展览；以及在劳工处的网页提供资讯。市民可于劳工处24小时的热线27171771及劳资关系科十个分区办事处查询有关《最低工资条例》的事宜。私人楼宇的法团、业主委员会、互助委员会及业主可以透过这些途径，了解在《最低工资条例》下雇主的责任。
此外，劳工处自去年十二月起，已三度发信邀请逾10,000个法团、业主委员会及互助委员会参加《最低工资条例》的简介会，包括特别为他们举办的讲座，把宣传品邮寄给他们。劳工处亦透过各区民政事务处的咨询服务中心，派发《法定最低工资：雇主及雇员参考指引》及简明指引单张。
除了实施最低工资外，其他因素也可能导致管理费上升。若业主对管理费的加幅存有疑问或不满，可向其法团或管理公司反映，如业主认为有需要，亦可根据条例召开业主大会讨论管理费上升的问题。
（三）法团在订定管理费水平时，必须根据条例列明的规定和程序处理。由于法团增加管理费无须向政府申报，条例亦没有要求法团须向民政事务处提交每次业主大会需要议决的事宜，因此我们并没有这方面的数据。而每幢大厦或每个屋苑的管理费增加与否及增加幅度都会因应其大厦或屋苑的情况、设施、服务和居民需要而有所不同，与实施最低工资未必有直接关系，收集过去十多个月私人楼宇管理费增幅的资料未必对了解有关问题有实际作用，所以我们没有计划收集这方面的数据。
（四）法团是根据条例由业主组成的独立法人组织，在法律上代表所有业主管理大厦的公用部分，照顾他们的权益和承担责任，以及采取一切合理及必要的措施，以执行公契有关大厦的控制和管理等职务。
一般而言，如业主对召开法团会议、会议程序、采购及财务管理等事宜有任何疑问，各区民政事务处都会积极协助和支援，并提供意见。增加管理费涉及私人大厦的管理事务，应由法团及业主自行解决，如果业主对有关管理事情有任何意见，应直接向管理委员会或管理公司反映。他们也可以根据条例，由不少于5%的业主向管理委员会主席提出召开法团业主大会，共商解决方法。
如管理委员会主席拒绝应不少于5%业主的要求，召开法团特别业主大会，业主可向土地审裁处申请颁令，强制管委会主席召开法团业主大会。
（五）由去年七月至今，民政事务处曾应邀派员出席1,675次法团的管理委员会会议，但我们并没有关于会议内容的统计数字。
完
２０１１年５月１１日（星期三）香港时间１１时３２分