立法会：「实施物业管理公司发牌制度和成立楼宇事务审裁处」动议辩论

以下为民政事务局局长何志平今日（十一月八日）在立法会会议上就「实施物业管理公司发牌制度和成立楼宇事务审裁处」动议辩论的致辞全文：

主席女士：

管理私人大厦是业主应尽的责任。政府在这方面，担当「推动者」的角色，采取多方面的途径，协助业主履行管理大厦的责任。当中重要的一环是提供一个法律纲领，让业主有所依从。《建筑物管理条例》（第３４４章）订立的目的，正是提供此架构，利便多层大厦业主成立业主立案法团，以及就大厦的管理工作订立规则。

现时全港已有约一万五千座大厦根据《建筑物管理条例》成立法团。除此之外，多层大厦业主也可选择成立业主委员会或聘请物业管理公司协助处理日常的大厦管理和维修工作。我们理解，随公众对大厦管理事务的关注与日俱增，市民对物业管理公司的服务水平和要求也渐趋严格，有市民因此建议政府设立发牌制度，对物业管理公司加以规管。蔡素玉议员今天就这个课题提出动议，目的也是为提高楼宇管理水平和防止流弊。

不过，对於应否为物业管理公司设立发牌制度，我们听到多方面的意见。赞成设立发牌制度的人士认为，有关制度有助提高物业管理公司的服务质素和楼宇管理水平，能够更佳地保障业主的利益。

同时，我们也确实听到一些相反的意见，认为一旦全面推行发牌制度，可能会使管理费大幅提高，增加业主的负担。一些规模较小的物业管理公司在发牌制度下，更可能会无法在业内立足。这类较小型的管理公司现时约有数百间，服务对象主要是旧唐楼。它们一般也是以较相宜的价钱，为大厦提供一些最基本的管理服务。如果这类较小规模的管理公司在发牌制度下被淘汰，市场上可能会出现被大型物业管理公司垄断的情况。旧式楼宇的业主便可能在缺乏选择之下，被迫转而委聘大型物业管理公司，并因此而付出较为昂贵的管理费用。

基於以上的原因，政府对於会否设立发牌制度监管物业管理公司，持开放态度。为了能够掌握更多有关的资料，以便政府更全面地考虑这个问题，我们已着手对规管物业管理公司这个课题进行分阶段研究。在第一个阶段的研究中，我们会就三个范畴进行资料收集和分析，分别是：本港物业管理行业的运作和概况丶海外当局包括内地，规管物业管理行业的方式和情况，以及本港规管其他行业的经验。第一个阶段的研究预期会在明年四月左右完成。待首阶段的研究有结果後，我们会根据有关研究结果考虑进行第二阶段的研究，以评估是否有需要设立规管制度。在研究的过程中，我们会详细考虑议员今日所提出的各项意见。

张宇人议员就议案提出修正，建议政府应与业界共同研究制定物业管理公司发牌制度。我们认同有关建议。事实上，要全面考虑是否有需要设立发牌制度，业界的意见是非常重要的。我们会在第一个阶段的研究有结果後，谘询业界的意见。同时我们也会向立法会民政事务委员会作汇报。

刚才也有议员提到最近有另一间物业管理公司倒闭的事件。根据我们的资料，有关物业管理公司管理约50座大厦。在事件发生後，各区民政事务处已即时联络有关大厦的法团主席丶业主等，以提供适当的协助。我们也即时举办了一个简介会，邀请义务律师丶会计师以及物业管理的专业人士为有关业主提供意见。

据我们了解，这些大厦大部分已成立业主立案法团，并设有独立户口处理财政事务。我们的前线联络人员会一直与受影响大厦的法团和业主保持联络，并提供适当的协助。

蔡素玉议员今天提出有关推行物业管理公司发牌制度的动议，目的是要保障业主的权益。而梁家杰议员所提出的修订，更特别提出要从防止利益冲突和增加财务透明度入手。其实在现行《建筑物管理条例》下，已经有条文就物业管理公司的工作订立一些规定，以保障业主的权益和提高管理公司处理大厦财政事务的透明度，防止有关公司不当使用业主的金钱。

刚才李永达议员和何俊仁议员亦提到《建筑物管理条例》第六Ａ部及附表７，是大厦公契的强制性条款，所有物业管理公司都必须遵从有关条文的规定。根据附表７的规定，物业管理公司必须定时拟备预算案和财务报表，以及备存帐项纪录。条例也规定物业管理公司必须准许业主查阅有关文件。这些条文正正是为了提高物业管理公司在处理大厦财务事宜方面的透明度，让业主可以监察大厦的财政状况。

而为了进一步完善现有的条文，我们在去年四月向立法会提交了《２００５年建筑物管理(修订)条例草案》。当中也建议就物业管理公司的工作制订一些新的条文，以期为业主提供更佳的保障。

根据现行条例，物业管理公司必须开立一个有利息的户口，并只可以将该户口的款项用於建筑物管理方面。在条例草案中，我们进一步建议规定物业管理公司必须开立以法团为户名的独立户口，而这些户口必须为信托户口或客户户口。这项建议一方面可以确保物业管理公司把收到的管理费存入独立的银行户口，不会与它本身的资金一起存放；另一方面也能确保物业管理公司不会把从不同大厦所收到的管理费一并存入同一个银行户口。

另外，物业管理公司需要不时代表大厦法团或业主进行采购和订立合约。在这方面，我们也建议在条例中订明，任何采购，如果它的价值超过指定的数额，即须以招标承投的方式取得，并由业主大会拣选标书。这些建议的条文，将有助提高物业管理公司在使用管理费方面的透明度，使业主更了解自己大厦的财政开支。而通过招标程序及业主大会，业主也可以更有效地监察物业管理公司的运作。

立法会已成立法案委员会审议有关的条例草案，并已进行了三十多次会议，就各项修订条文，包括我刚才提到的拟议修订，进行讨论。

至於有关动议议案的第二部分，成立楼宇事务审裁处，这课题属於房屋规划及地政局的政策范畴。

根据房屋规划及地政局提供的资料，该局曾於2003年年底至2004年年初，就楼宇管理及维修展开了第一阶段的公众谘询。结果显示社会普遍认同，业主有责任检验和维修自己的楼宇，以保障公众安全。

因应第一阶段的谘询结果，房屋规划及地政局拟订了强制验楼计划的执行细则，并於2005年10月底进行第二阶段的公众谘询。在谘询文件中，房屋规划及地政局曾就是否需要在现有的法庭/审裁机制以外，另设一个机制以排解楼宇管理及维修等纠纷，收集公众的意见。第二阶段的公众谘询已於今年3月中结束。

谘询结果显示，有部分巿民认为需要成立一个不涉及律师代表的机制，并期望透过新设的渠道，缩短法庭处理有关纠纷的时间并减低费用。但同时也有意见指出，另设一个机制可能会造成架床屋的情况，不必要地使法庭／审裁制度变得复杂，而规定新的渠道免除律师代表亦会涉及人权的问题。

为此，房屋规划及地政局正与相关部门深入研究这个课题。巿民在谘询期间就土地审裁处提出的意见，房屋及规划地政局会与司法机构考虑和跟进。该局会在完成有关工作後，公布结果。

梁国雄议员就这部分的动议议案提出修正，建议在民政事务总署辖下设立一个单位，就私人大厦管理的事宜主动提出检控。我们并不认同梁议员的修正案。政府现时已经有部门负责执行有关楼宇管理和维修的法例，故此实在无须如梁议员所建议，另外设立一个单位处理有关事宜。

在现行的条例下，民政事务局局长是《建筑物管理条例》的主管当局，而民政事务总署则是民政事务局的执行部门。另一方面，有关大厦维修的事宜，则属於《建筑物条例》所规管的范畴，并由屋宇署署长负责执法的行动。当民政事务处得悉涉嫌违反《建筑物管理条例》的个案後，都会提醒有关人士留意条例的规定。如果我们发现违反条例的情况持续的话，我们会作出调查，并谘询律政司的意见，以决定是否需要提出检控。同样，屋宇署也会就涉嫌违反《建筑物条例》的个案作出调查和提出检控。

不过，我想强调，私人物业是业主的私产，管理私人物业是业主应尽的责任，政府的角色是提供适当的支援，协助业主履行他们的责任，而不应该过份介入大厦管理的私人事务。再者，根据我们过往的经验，大部份关於大厦管理的投诉，都是由於业主对条例的条文缺乏了解，或由於业主之间发生误会所致。这些个案大都可以通过沟通而获得解决。正如何俊仁议员所说，我们现在亦是尝试以调解的方式处理有关大厦管理的纠纷，如果动辄提出检控，不但可能影响邻舍的关系，加深双方的误会，也未必是有效解决纠纷的方法。毕竟，我们必须紧记，我们的最终目的并不是要对任何一方加以惩处，而是要确保业主的权益得到最大保障，以及缔造和谐融洽的居住环境。

政府理解巿民期望楼宇管理及维修的纠纷能得到更有效的处理，我们会在这方面寻求改善。然而，要达到这个目标，最重要的是得到业主的合作。事实上，大厦管理和维修要办得好，业主全面的参与是非常重要的。如果所有业主都致力担当一个负责任的业主，重视楼宇管理及维修，相关的纠纷自然会大大减少。

此外，涂谨申议员和梁家杰议员均就动议议案提出修订，建议设立修改不合理公契条款的机制。而涂议员更就分公契的事宜提出修正案。这两个议题都是关於大厦公契的问题，而且也曾於《２００５年建筑物管理(修订)条例草案》的法案委员会会议上作详细的讨论。公契是大厦各业权共有人丶经理人和发展商之间的私人合约协议，政府并非缔约的其中一方。正如其他私人合约的情况一样，缔约的任何一方如未经其他各方同意，不得单方面修改公契的任何条款。这是一个非常重要的法律精神和原则。

不过，政府亦知道，一些旧式公契在草拟时未必有全面顾及缔约各方的权益。因此，政府由１９８６年起，在土地契约中订明所有公契必须经由地政总署审批，并符合该署所发出的《大厦公契指引》。此外，政府也在《建筑物管理条例》第六Ａ部和附表７订明一些适用於所有大厦公契的强制性条文，就物业管理公司的责任丶业主成立法团的权力等重要事宜作出规定。而这些条文包括陈伟业议员所提及的有关大厦空置单位管理费，以及物业管理公司和法团之间的诉讼问题，这些强制性的条文对大厦公契的条款，具有凌驾性作用。

即使如此，我们理解，一些旧式公契的条款仍然存在问题，甚至有碍业主有效地管理和维修他们的大厦。对於涂谨申议员和梁家杰议员的动议修订，我想指出，为使业主可以有效地管理和维修大厦，政府原则上并不完全反对通过立法途径，设立修订公契的机制。事实上，《２００５年建筑物管理(修订)条例草案》中也包括一些加强对公契有凌驾性作用的条文。不过，我们必须紧记，公契列明了业主丶发展商和经理人的权力和责任，任何对公契条款的修订，都难免影响缔约各方的权力和责任。正如刚才几位议员都提到，大部分业主关注的是有关业权份数和管理份数的问题，而这些问题正正就是与财产权有直接和间接的关系。因此，任何对公契有影响的机制，都必须符合「公正平衡」的原则，即这样能否在社会整体利益的需要与保障业主权利的需要之间取得公正平衡。政府在考虑是否引入有关机制时，必须考虑公契条款可修订的程度，以及确保那些因修订公契而受影响或反对修订公契的业主得到适当的保障。我们希望议员明白，在更改现有合约权和财产权方面，法例所能做的其实有限。

涂谨申议员特别提出有关分公契的问题。分公契跟一般主公契同属私人契约，也同样须经由地政总署根据《大厦公契指引》审批。不过，跟一般主公契不同，分公契并不适用於整座大厦，而只是规管大厦的某个部分，例如商用部分或住宅部分，甚至只规管大厦其中一个单位。《建筑物管理条例》的强制性条文，适用於规管整个建筑物管理事宜的主公契，而并不适用於只规管建筑物特定范围事宜的分公契。不过，一般来说，发展商会在主公契订明物业经理人的委任，并因此需要根据《大厦公契指引》，在主公契内订明终止委任的机制。而由於大厦的分公契同样需要符合《大厦公契指引》，因此如果有关物业经理人的委任是在分公契中订明的话，便同样须订明终止委任的机制。在此情况下，分公契的业主也可以凭藉分公契终止委任物业经理人。

最後，我想强调，政府非常重视私人大厦的管理和维修工作。我们会继续致力完善现行的法律架构，以及加强宣传和教育的工作，以增加业主对《建筑物管理条例》规定的认识，使他们能够清楚明白他们的权力和责任，并运用条例赋予他们的权利，有效地管理他们的大厦。我们会继续与法案委员会讨论《２００５年建筑物管理(修订)条例草案》的修订条文，同时也希望议员能早日通过修订建议，令大厦管理的工作更为顺畅，更能保障业主的权益。

多谢主席女士。

完

二零零五年十一月二十三日