立法会一题：物业管理公司

以下是今日（二月十一日）立法会会议上陈伟业议员的提问和民政事务局局长何志平的答复：

问题：

（一）过去3年，当局每年接获有关的投诉数目；当局对物业管理公司及其雇员提出了多少宗检控；及

（二）会否考虑立法监管物业管理公司，以加强保障业主的权益；若会，考虑的详情；若否，原因是甚么？

答复：

主席女士：

（一）就有关业主投诉物业管理公司的个案，民政事务总署在过去3年(即2001-2003年)，分别接获7宗、5宗和19宗，大部份都是关于公契赋予物业管理公司过大的权力，或物业管理公司不适当运用公契所赋予它们的权力。

十八区民政事务处在接获这些投诉后，都会作出跟进，详细了解事件及提供适当的协助。有需要时，也会将有关投诉转介警方或廉政公署。

至于就大厦管理事宜向廉政公署所作出的投诉，在过去3年，分别有227、191和222宗与物业管理或保安公司有关。而廉政公署在过去3年内完成检控程序的个案，分别有34、21及9宗。

（二）管理私人大厦是业主的当然责任。政府的政策，是尽力鼓励和协助大厦业主成立业主立案法团，以便有效地管理他们的私人物业。政府在这方面，担当著「推动者」的角色，采取多方面的途径，协助大厦业主履行管理大厦的责任。当中重要的一环是要提供一个法律纲领，让业主有所依从。《建筑物管理条例》订立的目的，正是提供此架构，方便大厦业主成立法团，以及就大厦的管理工作订立规则。

监管物业管理公司的目的，是要保障业主的权益，但其实现行的条例已有条文保障业主的利益和防止不当使用业主的金钱。

《建筑物管理条例》第VIA部及附表7，是大厦公契的强制性条款，适用于所有大厦公契。有关条文规定建筑物经理人，即物业管理公司，需要妥善处理其服务客户的资金。物业管理公司都必须遵守大厦公契的规定。

所以，不论大厦是否已经成立法团或其他业主组织，根据《建筑物管理条例》附表7，建筑物经理人，即物业管理公司，必须开立一个有利息的户口，以及将该户口的款项用于建筑物管理方面。物业管理公司在收取管理费用或维修费用之后，可保留一笔合理的款项以应付小额开支，其余的都必须尽快存入该户口。

另一方面，我们鼓励业主成立法团。如果一座建筑物已成立法团，法团便可以按《建筑物管理条例》第20条，开立一个有利息的户口。业主便可将管理费直接存入这个户口。该户口只能用于建筑物管理方面，法团在收到管理费用或维修费用之后，可保留一笔合理的款项以应付小额开支，其余的都必须尽快存入该户口。

业主存放于经理人的管理费，减去根据公契或管理合约所订的经理人酬金后，余下款项均为业主所有，不属于经理人。正如以上所述，根据现行《建筑物管理条例》，物业管理公司须开立一个有利息的户口，而只将存放在该户口的款项用于建筑物管理方面。为了令《建筑物管理条例》更清晰明确，进一步保障业主的利益，让他们监察物业管理公司的财务管理，我们建议在《建筑物管理条例》中订明，经理人必须就管理大厦所收取的款项开立一个或多个以法团为户名的独立户口。每个户口必须为信托户口或客户户口。这项建议一方面可确保经理人把收到的管埋费存入独立的银行户口内，不会与经理人的资金一起存放；另一方面也能确保经理人不会把从不同大厦所收到的管理费一并存入同一个银行户口内。我们会就此建议正式咨询物业管理业人士。

此外，我们在2003年5月至7月期间，曾就《建筑物管理条例》各项条文进行了一次广泛的公开咨询活动，并邀请业主立案法团、大厦业主、物业管理行业、专业团体等提交建议。咨询文件内的建议都已在立法会民政事务委员会以下的《建筑物管理条例》检讨工作小组委员会作详细的讨论。当中包括建议改善《建筑物管理条例》有关法团采购及选用物品及服务方面的规定，以进一步保障业主的利益。

《建筑物管理条例》现在订明任何供应品、货品或服务，如其价值超过(a)$100,000或(b)相等于法团每年预算的20%，两者以较小者为准，即须以招标承投方式取得。民政事务局局长根据《建筑物管理条例》第44条第1节，所发出的《有关供应、物料及服务的采购及选用事宜守则》也有同样的条文。不过，根据《建筑物管理条例》第44条第2节，不遵守工作守则，并非违法，法团无须一定遵从。

所以在过去，法团在选购货品或服务时，业主和管理委员会往往会就是否必须要依照法例订明的招标规定而争拗。不少管理委员会为求方便，宁愿选择不遵从有关规定。这做法实在有违我们的立法原意。

为了改善现时条文不清晰之处，我们建议修订《建筑物管理条例》内有关法团采购或选用物品或服务的条文。此后，如物品或服务的价值超过条例所订明的限额，法团都必须跟随条例进行招标。

这项新规定也将会透过在附表7的相应修订，适用于物业管理公司，以提高他们在使用管理费方面的透明度。通过业主大会及招标程序，业主可更有效地监察物业管理公司的运作。

我们希望会在2004-2005的立法年度，提交修订《建筑物管理条例》草案，供立法会审议。

至于政府应否立法监管物业管理公司的问题，公众现在有不同的意见。赞成者大致认为，发牌制度有助提高物业管理公司的服务质素；但反对者一般都觉得，推行发牌制度会对规模较小的物业管理公司构成经营的压力，这类管理公司现为数约900间，服务对象多为旧型私人楼宇。

基于以上的原因，政府对于会否设立发牌制度监管物业管理公司，抱著开放态度。我们希望私人大厦业主、业主立案法团、物业管理行业及专业团体等能认真地讨论有关课题，并继续向我们提交意见。

我想在此强调，任何形式的监管制度，都不能完全防止再有物业管理公司因经营不善而倒闭和杜绝盗窃贪污等非法行为。大厦管理要办得好，业主全面的参与是非常重要的。我们会致力完善现行的制度，并加强宣传和教育业主对《建筑物管理条例》规定的认识，使他们能清楚明白他们的权力和责任。

二零零四年二月十一日